Ипотека в России

Информация для тех, кто возвращается

Moderator: Yvsobol

User avatar
NB1
Уже с Приветом
Posts: 4127
Joined: 02 Sep 2002 00:36
Location: Russia--> Canada --> Russia

Ипотека в России

Post by NB1 » 29 Mar 2004 11:45

ShellBack wrote: Действительно, статья какая-то сильно натянутая. Цифры откровенно взяты с потолка. Пусть мне покажут дом за который надо платить по 60 тысяч 5-10 лет, а при продаже выручить всего 50-100 тыс. При этом в России планируется потратить 100 тыс на обустройство квартиры.


Сравнительно небольшой дом (200-250 кв метров) в нормальном месте в Бэй Эрии, где ох как много наших обитает, стоит под миллион. Квадратный метр в Москве стоит от тыщи. Если Вы привыкли жить в 200 метровом доме, то и в мск захотите иметь не меньше 150 кв м. Ипотеки в России нет - готовьте 100-300 тыс только за неотделанную квартиру.
А как покупают большинство дом за 800?
1. Имея нормально оплачиваемую в момент получения кредита работу получают право на даунпеймент в 5% (ес-но, страховка моргиджа в этом случае потянет не меньше 2%)
2. 10 тысяч даунпеймента, оформления сделки и страховки моргиджа имеют своих, еще 55 тысяч набирают, махинируя с кредитками
3. Потом мучительно выплачивают проценты за кредитку и за моргидж. Все надеются, что доходы возрастут и из порочного круга удастся вырваться (а тут как раз некстати сокращения зарплат и увольнения). Даже 10% по кредитке (где бы такие найти!) от 55 тыс - это уже 55 тыс в год. Ну и 25-летний моргидж под 5% тысяч так на 50-60 в год потянет. А через 5 лет выплат своих в этом доме едва-ли 100 тыс наберется. А при продаже этого дома за те-же 800, надо будет риэлтерам еще минимум 30 тыс отстегнуть. Так что автор тут скорее занизил, чем завысил. Красиво жить ведь не запретишь людям!
Last edited by NB1 on 29 Mar 2004 13:14, edited 1 time in total.

hren
Уже с Приветом
Posts: 507
Joined: 15 May 2002 13:30
Location: Moscow, Russia

Post by hren » 29 Mar 2004 19:12

NB1 wrote:Квадратный метр в Москве стоит от тыщи. Если Вы привыкли жить в 200 метровом доме, то и в мск захотите иметь не меньше 150 кв м. Ипотеки в России нет - готовьте 100-300 тыс только за неотделанную квартиру.
Не так все ужасно. В Москве ипотека есть (говорю как пользователь оной), а кв.м. вне Москвы стоит гораздо дешевле 1 тыс.

User avatar
NB1
Уже с Приветом
Posts: 4127
Joined: 02 Sep 2002 00:36
Location: Russia--> Canada --> Russia

Post by NB1 » 29 Mar 2004 19:56

hren wrote:
NB1 wrote:Квадратный метр в Москве стоит от тыщи. Если Вы привыкли жить в 200 метровом доме, то и в мск захотите иметь не меньше 150 кв м. Ипотеки в России нет - готовьте 100-300 тыс только за неотделанную квартиру.

Не так все ужасно. В Москве ипотека есть (говорю как пользователь оной), а кв.м. вне Москвы стоит гораздо дешевле 1 тыс.
Разочарую. То, что есть в Москве и чем Вы пользуетесь, это не ипотека, а только лишь попытка под нее маскироваться. Не буду здесь вдаваться в подробности - во многих местах и многократно это уже обсуждалось. Хотя, судя по недавно принятому закону о переселении неплательщиков за жилье в трущебы, Путин движется к ипотеке семимильными шагами. У меня даже есть довольно сильное предположение, что через пару лет в России будет работать ипотечное законодательство.
Что же касается более дешевого жилья в провинции - никто и не спорит. В какой-нибудь глубинке в Монтане оно тоже о-очень недорого стоит (причем более качественное) с той лишь разницей, что из штатовской глубинки вполне можно работать по интернету высокооплачиваемо, а из российской, где пока, увы, средства коммуникации и их цена оставляют желать, это затруднительно весьма.

ShellBack
Уже с Приветом
Posts: 5635
Joined: 01 Feb 2003 06:47
Location: SPB->SoCal

Post by ShellBack » 30 Mar 2004 05:50

NB1 wrote: Сравнительно небольшой дом (200-250 кв метров) в нормальном месте в Бэй Эрии, где ох как много наших обитает, стоит под миллион. Квадратный метр в Москве стоит от тыщи. Если Вы привыкли жить в 200 метровом доме, то и в мск захотите иметь не меньше 150 кв м. Ипотеки в России нет - готовьте 100-300 тыс только за неотделанную квартиру.
А как покупают большинство дом за 800?

Хм. А почему человек из Калифорнии непременно соберётся в Москву? Почему не во Владивосток? А уж, тем более, уроженец какого-нибудь Задрючинска и репатриант из какого-нибудь Кентакки. Тоже меньше чем на 150 кв.м. с видом на Кремль не согласится? :? Давайте сравнивать яблоки с яблоками. Какой дом можно купить за 100 тысяч в Алтайском крае?
NB1 wrote:1. Имея нормально оплачиваемую в момент получения кредита работу получают право на даунпеймент в 5% (ес-но, страховка моргиджа в этом случае потянет не меньше 2%)
2. 10 тысяч даунпеймента, оформления сделки и страховки моргиджа имеют своих, еще 55 тысяч набирают, махинируя с кредитками
3. Потом мучительно выплачивают проценты за кредитку и за моргидж. Все надеются, что доходы возрастут и из порочного круга удастся вырваться (а тут как раз некстати сокращения зарплат и увольнения). Даже 10% по кредитке (где бы такие найти!) от 55 тыс - это уже 55 тыс в год. Ну и 25-летний моргидж под 5% тысяч так на 50-60 в год потянет. А через 5 лет выплат своих в этом доме едва-ли 100 тыс наберется. А при продаже этого дома за те-же 800, надо будет риэлтерам еще минимум 30 тыс отстегнуть. Так что автор тут скорее занизил, чем завысил. Красиво жить ведь не запретишь людям!

Тут явные передёргивания. Людям у которых 55 тысяч на кредитках никакого мортгиджа никогда не дадут. :nono#: Если мы говорим о миллионном доме в Бэй Эрии, то за пять последних лет выплат эквити там набралось гораздо больше чем 100 тысяч.
NB1 wrote: У меня - тоже, причем не одна жилплощадь в России. Автор статьи таких, как мы с Вами отнес к первой категории тех, у кого везде есть жилплощадь, а их - меньшинство.
Если говорить не о сферическом репатрианте в вакууме, а о конкретных бывших жителях Петербурга, то у всех моих друзей остались там квартиры. Так что, кого меньшинство - вопрос спорный.
NB1 wrote: Опять же фраза человека, не задумывавшегося практически, либо слишком богатого. Мебель из 300 метрового дома - это большое хранилище. Не знаю, как у Вас, а у нас такое будет стоить несколько тысяч в год. Сдать дом в рент - можно, но это однозначно вся история с оплатой налогов обоим государствам (см параллельный топик). В общем, не выгодно это. Уж не говоря о том, что квартира в России маленькая. Как гостиница на месяц-два - подойдет, а вот как жилье на годы, с детьми, с изменившимися стандартами жизни - вряд ли.
Хранилище я снимал, правда давно - $50 в месяц. Дом сам не сдавал, но на примере друзей - никаких проблем не видно. Практически - катаюсь туда-сюда, сейчас вот опять на 2 недели в Питер поеду. Не богат. :cry:
Welcome to the Hotel California
Such a lovely Place ...

hren
Уже с Приветом
Posts: 507
Joined: 15 May 2002 13:30
Location: Moscow, Russia

Post by hren » 30 Mar 2004 21:14

NB1 wrote:Разочарую.
Боюсь, Вам не удалось. Впрочем, со временем у Вас может получиться.
То, что есть в Москве и чем Вы пользуетесь, это не ипотека, а только лишь попытка под нее маскироваться. Не буду здесь вдаваться в подробности - во многих местах и многократно это уже обсуждалось. Хотя, судя по недавно принятому закону о переселении неплательщиков за жилье в трущебы, Путин движется к ипотеке семимильными шагами. У меня даже есть довольно сильное предположение, что через пару лет в России будет работать ипотечное законодательство.
Никакого закона о переселении кого-то в трущобы здесь не пока принимали (к сожалению). Закон об основах федеральной жилищной политики, на который Вы, вероятно, ссылаетесь, принят еще в 1992 году. В прошлом (2003) году в него внесены поправки, которые вступили в силу в ноябре. Поправки всего лишь лишают органы местного самоуправления права продлевать установленный в законе 6-месячный период, в течение которого неплательщик может погасить задолженность по платежам за квартиру. В результате, в мае этого года можно начинать выселять должников. Проблема только в том, что этот закон не имеет никакого отношения к ипотеке, поскольку касается только коммунальных платежей, но не выплат по кредитам и закладным.

С принятием нового гражданского кодекса банки действительно стали испытывать проблемы с выселением должников по кредитам. В Думе лежит несколько законопроектов и поправок в ГК, которые существенно облегчают выселение. Кстати, практика показывает, что трудности с выселением должников для банков преодалимы. В Москве происходят десятки выселений из-за невозврата ипотечных кредитов, в судах уже сформировалась устойчивая правоприменительная практика в этой сфере.

По сути Ваше утверждение об отсутствии в России (и в Москве в частности) ипотеки неверно. Существует и действует законодательство, которое делает возможным выдачу и обеспечение возврата ипотечного кредита (mortgage) и кредита под залог имеющейся недвижимости (home equity loans). Существует также законодательство, регламентирующее рынок ипотечных ценных бумаг и позволяющее создать необходимую инфраструктуру рефинансирования. Рынок на втором уровне (рынок закладных и рефинансирования) пока не сформирован, кроме того на уровне государства до сих пор не сделан выбор между поддержкой американской или европейской моделей. Однако доступность кредитов в Москве в последнее время достигла достаточного уровня и все механизмы, связанные с ипотекой (включая выселение) на практике работают. Что же Вам еще нужно для признания факта наличия ипотеки?

User avatar
NB1
Уже с Приветом
Posts: 4127
Joined: 02 Sep 2002 00:36
Location: Russia--> Canada --> Russia

Post by NB1 » 31 Mar 2004 00:43

hren wrote: Никакого закона о переселении кого-то в трущобы здесь не пока принимали (к сожалению).


Согласен, имел в виду "должны вот-вот принять", пока активно почву прощупывают.

hren wrote: Проблема только в том, что этот закон не имеет никакого отношения к ипотеке, поскольку касается только коммунальных платежей, но не выплат по кредитам и закладным.


Формально - да. А фактически - если не будет работать МАССОВО этот закон, то тем более не сможет МАССОВО работать закон об ипотеке. Сознание народа не позволит: революция случится :).

hren wrote: С принятием нового гражданского кодекса банки действительно стали испытывать проблемы с выселением должников по кредитам. В Думе лежит несколько законопроектов и поправок в ГК, которые существенно облегчают выселение. Кстати, практика показывает, что трудности с выселением должников для банков преодалимы. В Москве происходят десятки выселений из-за невозврата ипотечных кредитов, в судах уже сформировалась устойчивая правоприменительная практика в этой сфере.

По сути Ваше утверждение об отсутствии в России (и в Москве в частности) ипотеки неверно. Существует и действует законодательство, которое делает возможным выдачу и обеспечение возврата ипотечного кредита (mortgage) и кредита под залог имеющейся недвижимости (home equity loans). Существует также законодательство, регламентирующее рынок ипотечных ценных бумаг и позволяющее создать необходимую инфраструктуру рефинансирования. Рынок на втором уровне (рынок закладных и рефинансирования) пока не сформирован, кроме того на уровне государства до сих пор не сделан выбор между поддержкой американской или европейской моделей. Однако доступность кредитов в Москве в последнее время достигла достаточного уровня и все механизмы, связанные с ипотекой (включая выселение) на практике работают. Что же Вам еще нужно для признания факта наличия ипотеки?


Я поясню. Как работает ипотека в америках? Если вы вносите "безоговорочный залог", от 20 до 33% стоимости жилья (зависит от конкретного банка и от места), то моргидж на оставшуюся сумму Вам дадут под самый выгодный из возможных процентов безусловный, т.е. не будут интересоваться ни Вашими сбережениями и собственностью, ни местом работы, ни зарплатой, кредитной историей и пр.

Если даунпеймент составляет меньше "безоговорочного", но не меньше 10% (иногда и чуть ниже), то потребуют справки с работы, кредитную историю и пр., т.е. изучат всю Вашу подноготную, и при просрочке платежа в 1-2 месяца уже начнут по серьезному Вас дергать, того-гляди выселять. Причем, еще и обязуют застраховать заем, что, по сути своей, есть увеличение стоимости жилья на несколько процентов, которые, также как и расходы на адвокатов и риэлтеров при продаже Вам не вернутся. В таких случаях процент по моргиджу, обычно, тоже несколько выше, чем в случае "безоговорочного" даунпеймента.

В некоторых случаях (например гос.программа поддержки молодежи), разрешают вносить и меньший даунпеймент, государство вносит его часть, или страховку, ну да это отношения к сути ипотеки не имеет.

А что мы имеем в Москве? Независимо от размера даунпеймента, хоть 80%, заемщика просвечивают чуть ли не под рентгеном. Договор составляют так, что жилье (целиком, а не доля, меняющаяся по мере выплат) ему фактически не пренадлежит до момента последней выплаты. Ну и процент по этой, так сказать, "ипотеке" мало чем отличается от интереса за коммерческий кредит. А ведь главное отличие ипотеки как раз в том и состоит, что имеется сверхнадежный залог, позволяющий снизить интерес фактически до уровня учетной ставки.

Теперь о практике правоприменения. Поскольку все без исключения такие , условно говоря, "ипотечные" кредиты выдаются только после тщательной проверки заемщика и при условии большого даунпеймента, то их нельзя рассматривать как МАССОВЫЕ. Помните анекдот про "нужны бешенные бабки"? Так вот, "бешенные бабки", те, что с Анпиловым под одним знаменем, ни при каких обстоятельствах не могут получить ипотечный кредит в России, а в Америке - могут.

Возьмем пенсионерку-москвичку с пенсией 1500руб, имеющую двушку в Текстильщиках. Эта двушка тянет по меньшей мере на 35 тыс$. В Америке она продает ее и тут же легко покупает жилье за 140 тыс, получая безусловный кредит. И если она умудряется при этом делать ежемесячные платежи, то и живет себе в дорогом жилье, а если нет, ее в течение полугода выкинут нафиг в шелтер. В России ей кредит не дадут, т.к. если таких бабок наберется критическая масса, то от демонстраций пробки перед белым домом будут круглосуточными, а количество обращений в конституционный суд станет политической проблемой. Помните констиуционное "право на жилье"?.

Надеюсь, Вам не надо эти наброски разжевывать детально, и Вы поймеете о чем речь и почему московскую "ипотеку" я ипотекой считать не могу. Да и где, кроме нескольких крупных городов с развитыми финансовыми институтами, она есть, эта "ипотека", которую правильнее назвать коммерческим кредитом, удобренным к тому же залогом, поддержанным практикой использования силовых структур банков для выбивания долгов?
Не может ипотека при таких условиях стать массовой.

А значит не может на этой основе на порядок возрасти жилищное строительство, в особенности в провинции. И еще много чего, что с нормальной ипотекой связано, по этой причине в России еще долго не сможет произойти.
ЗЫ: в некоторых деталях у меня возможны неточности, т.к. моя информация местами старовата, прошу не обращать внимания на мелочи, а смотреть интегрально на суть.

ShellBack wrote: Хм. А почему человек из Калифорнии непременно соберётся в Москву? Почему не во Владивосток? А уж, тем более, уроженец какого-нибудь Задрючинска и репатриант из какого-нибудь Кентакки. Тоже меньше чем на 150 кв.м. с видом на Кремль не согласится? Давайте сравнивать яблоки с яблоками. Какой дом можно купить за 100 тысяч в Алтайском крае?


Чтобы Вы имели представление: Себестоимость 1 кв. метра круглогодичного жилья в российских климатических поясах сегодня от 100 долларов. Если более-менее качественное (удовлетворяющее СНИПам) - то не меньше 200 (только стены и коммуникации, а стоимости отделки - пределов нет). В отдельном доме - несколько дороже. Отделка этого жилья, скромная, но приличная - еще не меньше 200 баксов на квадрат.
В провинции или в Москве - значения не имеет, поскольку небольшое уменьшение цены труда покрывается удорожанием стоимости материалов, проектно-сметных работ и пр.

Т.е. даже на окраине Задрючинска и на бесплатной земле жилье, отвечающее привычками, сложившимся у людей, поживших на Западе, будет стоить от 400 баксов за квадрат. Т.о. человек, переезжающий из 200 метрового жилья в Америке в 150 метровое в России при всем желании не сможет потратить на новую квартиру меньше 60 тыс баксов. Согласен, что в Алтайском крае за 100 тыс можно купить такой дом, какой в хорошем месте Сан Хосе будет стоить от 600 тыс. Только и кредита ему никто не даст на него, да и получать, как в Бэй Эрии в Алтайском крае будет нелегко.

ShellBack wrote: Тут явные передёргивания. Людям у которых 55 тысяч на кредитках никакого мортгиджа никогда не дадут. Если мы говорим о миллионном доме в Бэй Эрии, то за пять последних лет выплат эквити там набралось гораздо больше чем 100 тысяч.


Спорить не буду. Я просто знаю таких "махинаторов", которые умудрялись. Сначала получали кредитки, но не снимали с них деньги, потом моргидж под обещание даунпеймента, где-то перехватывали на месяц-два сумму, а потом начинали эпопею с кредитками. Я всех деталей не знаю - никогда особо не интересовался и вообще, осуждаю этот стиль.
Но факт имеет место, как свойственный некоторой категории, в целом, нормальных людей. Собственно это вовсе не та мелочь, ради которой стоит копья ломать. Так, к слову пришлось. Думаю, что в данной статье эти "выверты" не имелись ввмду. Что касается больше 100 тыс, то если мне память не изменяет, автор как раз и пишет, что у потенциальных реиммигрантов скопилось 100-200 тыс. Но даже если 200, кому охота 50-80 из них выкидывать псу под хвост?

hren
Уже с Приветом
Posts: 507
Joined: 15 May 2002 13:30
Location: Moscow, Russia

Post by hren » 31 Mar 2004 20:31

2NB1: я понял, в чем состоят наши разногласия. Вы рассматриваете ипотеку как социально-экономическое явление, а я в прямом словарном значении термина. Мне Ваш подход концептуально кажется слегка демагогичным - взять четко определенное понятие или явление, явно присутствующее по всем формальным признакам и объявить его отсутствующим, например, на основании того, что оно не приносит должной пользы. Примерно как если бы Вы объявили какой-нибудь пошехонский сыр производства усть-урюпинского молочного завода не сыром на основании того, что во Франции имеется значительное количество гораздо более пристойных сыров. Впрочем, с подавляющим большинством Ваших тезисов, приведенных в обоснование отсутствия ипотеки я согласен по сути, а формально-терминологический спор или метадискуссия о самой дискуссии меня не очень привлекают.

User avatar
NB1
Уже с Приветом
Posts: 4127
Joined: 02 Sep 2002 00:36
Location: Russia--> Canada --> Russia

Post by NB1 » 31 Mar 2004 22:54

hren wrote:2NB1: я понял, в чем состоят наши разногласия. Вы рассматриваете ипотеку как социально-экономическое явление, а я в прямом словарном значении термина. Мне Ваш подход концептуально кажется слегка демагогичным - взять четко определенное понятие или явление, явно присутствующее по всем формальным признакам и объявить его отсутствующим, например, на основании того, что оно не приносит должной пользы. Примерно как если бы Вы объявили какой-нибудь пошехонский сыр производства усть-урюпинского молочного завода не сыром на основании того, что во Франции имеется значительное количество гораздо более пристойных сыров. Впрочем, с подавляющим большинством Ваших тезисов, приведенных в обоснование отсутствия ипотеки я согласен по сути, а формально-терминологический спор или метадискуссия о самой дискуссии меня не очень привлекают.
Я бы все-же не согласился. Если некую массу кто-то называет "сыром", это вовсе не означает, что она так называется. Она еще должна удовлетворять определенным характеристикам. Хотя конечно, людям, которые ни разу не видели и не пробовали настоящий сыр, под этим названием можно скормить, скажем, хлеб. И они будут искренне считать, что хлеб называется сыром.
У ипотеки есть достаточно четкое определение. Я его не знаю на зубок, но интуитивно понимаю, как: это кредит под залог надежной и ликвидной собственности (обычно, недвижимости), когда получатель этого кредита выплачивает лишь часть (как правило, незначительную), при этом процент за этот кредит существенно низкий, один из самых низких из возможных и лишь слегка превышающий интерес, получаемый за долгосрочный вклад в банке. Также обязательной характеристикой ипотечного кредита является ее несвязанность с материальным положением заемщика и иными его характеристиками, если внесенный им залог в обозримом будущем заведомо покроет расходы заимодавца по возвращению кредита при незапланированной продаже им этой собственности до срока завершения договора кредитования. Также обязательным условием ипотеки является наличие полного законодательства и работающей практики его исполнения.

Если хоть какое-то из условий описанного мною определения не выполняется, то кредит, конечно, кредитом являться будет, но вот ипотечным - вряд ли. Так что это не только социально-экономические разногласия, но и разногласия в глубинном смысле терминов. Хотя, если Вам нравится называть свой коммерческий кредит ипотекой - никто Вам запретить этого не может, точно также, как невозможно запретить называть сыром хлеб человеку, которому привык его так называть.

В том и смысл ипотеки, кредита под залог собственностью, чтобы позволить нуждающимся пользоваться тем, на что у них не хватает денег, а имеющим избытки денег - без риска ссужать их с небольшой выгодой для себя, и при этом никак впрямую не связывать условие получения займа с личностью заемщика. Более того, займы при первоначальном взносе ниже "безоговорочной" суммы я бы разбивал на 2 части. Первая - коммерческий кредит заемщику небольшой суммы, которая необходима для внесения "взноса надежности" - тут заемщика гоняют по всем кругам, чтобы с достаточной вероятностью убедиться в его платежеспособности, и вторая, бОльшая часть - собственно ипотечный кредит. В Москве я не слышал, чтобы кто-то (кроме особых блатных случаев, которые не имеют отношения к сути) получил заем "под залог" при взносе меньше 30%, но и при этом взносе его "под лупой" изучают.
Если бы была реальная ипотека, все сколько-нибудь нуждающиеся в России сейчас улучшили бы по меньшей мере вдвое свое жилищное положение.
На западе инвестиции в ипотеку являются одними из самых надежнейших, но и с одним из самых низких интересов. В России же займы покупателям недвижимости считаются пока инвестициями с большим риском, поэтому правильнее их называть коммерческим кредитом.

User avatar
Dmitry67
Уже с Приветом
Posts: 27563
Joined: 29 Aug 2000 09:01
Location: SPB --> Gloucester, MA, US --> SPB --> Paris

Post by Dmitry67 » 31 Mar 2004 23:12

Какой смысл лицам с деньгами ссужать их как ипотечный кредит с низким процентом когда можно скупить недвижимость или профинансировать строительство дома что является и более надежным и более прибыльным бизнесом ?

Риск того что дом рухнет куда ниже чем то что с частником взявшим кредит пойдут гнилые базары и разводки :)
Зарегистрированный нацпредатель, удостоверение N 19719876044787 от 22.09.2014

Александер
Уже с Приветом
Posts: 3696
Joined: 06 Dec 2002 20:38

Post by Александер » 01 Apr 2004 00:06

Dmitry67 wrote:Какой смысл лицам с деньгами ссужать их как ипотечный кредит с низким процентом когда можно скупить недвижимость или профинансировать строительство дома что является и более надежным и более прибыльным бизнесом ?

Риск того что дом рухнет куда ниже чем то что с частником взявшим кредит пойдут гнилые базары и разводки :)

1) Это разные виды бизнеса. Существование более прибыльного не означает, что никто не будет заниматься менее прибыльным.
2) "является и более надежным и более прибыльным бизнесом" - в странах с длительными рыночными традициями эта фраза внутренне противоречива. Надежнее и прибыльней одновременно не бывает.
Единственный практический вопрос: что делать дальше?

User avatar
Domicianus
Уже с Приветом
Posts: 4631
Joined: 08 Jan 2001 10:01
Location: Москва

Post by Domicianus » 01 Apr 2004 06:05

Dmitry67 wrote:Какой смысл лицам с деньгами ссужать их как ипотечный кредит с низким процентом когда можно скупить недвижимость или профинансировать строительство дома что является и более надежным и более прибыльным бизнесом ?

Риск того что дом рухнет куда ниже чем то что с частником взявшим кредит пойдут гнилые базары и разводки :)


Прибыльным - да. Надёжным - нет. Дом-то может и не рухнет, а вот перегретый спекулянтами рынок может рухнуть запросто, и вложенные в бетонную коробку денюжки тю-тю. По крайней мере в Москве к этому, похоже, идёт.
Вероломных учили на льду
Да секли кочевых по полям

hren
Уже с Приветом
Posts: 507
Joined: 15 May 2002 13:30
Location: Moscow, Russia

Post by hren » 01 Apr 2004 17:15

2NB1: определение ипотечного кредита очень просто: это кредит выдаваемый частному лицу под залог приобретаемой недвижимости потребительского назначения (дом, квартира, гараж, замельный участок, но не офисное или заводское здание, например). Приобретаемая недвижимость все время действия кредитного договора находится в собственности приобретателя и оформлена в залог. Кредиты, взятые под залог любого движимого имущества ипотечными не являются. Все остальное характеристики, перечисленные Вами не имеют отношения к определению ипотеки, а характеризуют сложившуюся в США и (в меньшей степени) в ряде других стран практику в области ипотечного кредитования.

Кстати, вопрос. Вы не один раз повторили утверждение, что в США возможна при некоторых условиях выдача ипотечного кредита без анализа личности заемщика. Я являюсь пользователем американской финансово-кредитной системы более тринадцати лет. Я никогда не брал в США ипотечного кредита и никогда детально не интересовался условиями их поручения. Однако я неоднократно брал другие виды кредитов (несвязанные, авто, потребительские) и в силу моего опыта просто не могу поверить в возможность выдачи кредита (любого) без элементарного запроса кредитного рейтинга или хотя бы проверки основных данных заемщика (имя, адрес, статус). Существует ли законодательно закрепленная гарантия того, что кредитная история и прочие данные потенциального заемщика не являются предметом анализа при выполнении упомянутых Вами условий? Или это только Ваше предполоэение/знание о реальной практике? Не могли бы сослаться на какой-нибудь источник?

User avatar
NB1
Уже с Приветом
Posts: 4127
Joined: 02 Sep 2002 00:36
Location: Russia--> Canada --> Russia

Post by NB1 » 01 Apr 2004 22:28

hren wrote: 2NB1: определение ипотечного кредита очень просто: это кредит выдаваемый частному лицу под залог приобретаемой недвижимости потребительского назначения (дом, квартира, гараж, замельный участок, но не офисное или заводское здание, например). Приобретаемая недвижимость все время действия кредитного договора находится в собственности приобретателя и оформлена в залог. Кредиты, взятые под залог любого движимого имущества ипотечными не являются. Все остальное характеристики, перечисленные Вами не имеют отношения к определению ипотеки, а характеризуют сложившуюся в США и (в меньшей степени) в ряде других стран практику в области ипотечного кредитования.
Ну хорошо, "называйте хлеб сыром". Суть то от этого не меняется. Ипотека в Вашем определении, которое, я допускаю, даже в каких-то книжках приведена, имеет мало общего с массовым кредитованием населения под залог недвижимости.

hren wrote: Кстати, вопрос. Вы не один раз повторили утверждение, что в США возможна при некоторых условиях выдача ипотечного кредита без анализа личности заемщика.
Да, именно так я и брал свой мортгидж. В моем случае мне было четко объяснено правило банка на тот момент, выдававшего мне кредит: вносишь больше 25%, не надо никаких сведений о заемщике, кроме, разумеется, простейших анкетных данных, от которых, впрочем, решение о выдаче кредита не зависело, а также не нужна страховка кредита, которая в тот момент составляла 3% от величины кредита. Кстати, в результате разумного поведения и некоторого везения я получил тот заем ощутимо дешевле учетной ставки. 4% в 1997 г - весьма неплохо!

hren wrote: Я являюсь пользователем американской финансово-кредитной системы более тринадцати лет.
Я поменьше раза так в 2. Да и не многими инструментами пользовался - инвестиции в самые консервативные инструменты, типа GIC и saving acounts, кредитки, текущие счета в разных валютах и инструменты работы с ними, мортгидж, кредитная линия... вот, пожалуй и весь список.

hren wrote: Я никогда не брал в США ипотечного кредита и никогда детально не интересовался условиями их поручения. Однако я неоднократно брал другие виды кредитов (несвязанные, авто, потребительские) и в силу моего опыта просто не могу поверить в возможность выдачи кредита (любого) без элементарного запроса кредитного рейтинга или хотя бы проверки основных данных заемщика (имя, адрес, статус). Существует ли законодательно закрепленная гарантия того, что кредитная история и прочие данные потенциального заемщика не являются предметом анализа при выполнении упомянутых Вами условий? Или это только Ваше предполоэение/знание о реальной практике? Не могли бы сослаться на какой-нибудь источник?
Нет, не буду ссылаться - нет времени в источниках ковыряться. Это личное предположение, основанное на
1. Здравом смысле
2. Личном опыте и опыте знакомых
3. Разговорами с банковскими работниками различных уровней.

Более того скажу: я принципиально насмехаюсь над американской системой кредитных историй. Против меня несколько компаний, которым я отказался оплачивать довольно мелкие суммы по принципиальным соображениям из-за несоблюдения ими некоторых правил элементарной порядочности (ну например, провайдер, еще почти год начислявший мне платежи после того, как я отказался от его услуг позвонив ему, и не пользовался этими услугами), ведут безуспешную тяжбу, которая по большей части выражается в том, что очередная работающая на них юридическая контора раз в полгода звонит мне попугать тем, как они попортят мне кредитную историю, и бывают каждый раз посланы подальше. Если по правилам, то я должен был бы им выплатить, а потом судиться с ними из-за этих грошей. Но, помимо правил, есть еще здравый смысл. Банки не спешат лишать меня кредитных линий и кредиток, даже наоборот, постоянно уговаривают.

Ну а когда я получал мортгидж, внеся нормальный даунпеймент, как только я объявил банкиру о том, что планирую внести более 25%, у него тут же исчезли ко мне все вопросы, кроме одного: когда бы я хотел получить означенную сумму.

У меня к Вам встречные вопросы про Ваш "ипотечный"заем:
1. Какой процент от стоимости недвижимости на момент получения этого кредита составила его сумма?
2. Какой интерес и на какой срок был зафксирован?
3. Каков список справок и иных подтверждений, который Вам пришлось дать банку за этот кредит?
4. Пришлось ли страховать этот кредит и, если да, каковы были условия страховки?
5. Самое главное, не уверен, читали ли Вы внимательно договор с банком, документы на владение недвижимостью и пр, но все же постарайтесь за тяжеловесностью юридических формулировок понять, кто является фактическим собственником Вашей недвижимости банк (или какой-то его представитель, или третье лицо) или Вы? Прописаны ли Вы по месту этой недвижимости?

hren
Уже с Приветом
Posts: 507
Joined: 15 May 2002 13:30
Location: Moscow, Russia

Post by hren » 02 Apr 2004 18:43

NB1 wrote:У меня к Вам встречные вопросы про Ваш "ипотечный"заем:
1. Какой процент от стоимости недвижимости на момент получения этого кредита составила его сумма?
2. Какой интерес и на какой срок был зафксирован?
3. Каков список справок и иных подтверждений, который Вам пришлось дать банку за этот кредит?
4. Пришлось ли страховать этот кредит и, если да, каковы были условия страховки?
5. Самое главное, не уверен, читали ли Вы внимательно договор с банком, документы на владение недвижимостью и пр, но все же постарайтесь за тяжеловесностью юридических формулировок понять, кто является фактическим собственником Вашей недвижимости банк (или какой-то его представитель, или третье лицо) или Вы? Прописаны ли Вы по месту этой недвижимости?
Спасибо за подробный ответ. На Ваши вопросы:

1. Формально 70%, фактически 63%. Разница возникла из-за того, что часть суммы за покупаемый таунхаус была оформлена по договору страхования финансовых рисков, а кредит рассчитывался исходя из суммы договора долевого инвестирования без учета договора страхования. Я уже описывал такую практику российских застройщиков (делить сумму договора на две части). При покупке готового жилья этой проблемы не возникает, она специфична для строительства.

Первый платеж по условиям банка на тот момент составлял 30% (сейчас банк называет минимум 10% и обещает устанавливать начальную выплату индивидуально, но практика, по крайней мере, на этапе строительства, не изменилась - 30%). Сейчас есть банки, у которых начальная выплата 15%, например Внешторгбанк, но на тот момент этих программ еще не было на рынке.

2. 11% от суммы в USD, 15 лет, процент не фиксирован, может меняться. Согласно договору, изменения процента привязаны к ставке рефинансирования ЦБ. Все ожидают ее снижения в этом году, соответственно снизится и процент. Обратите внимание еще и на то, что режим выплат не равными долями (когда большая часть процентов платится фактически вперед), а равными долями основной суммы. То есть каждый месяц я плачу не менее 1/180 части основной суммы и все накопившиеся за месяц проценты. Таким образом обязательный размер месячной выплаты каждый месяц уменьшается. Ограничений на досрочные выплаты нет никаких.

3. Анкету, в которой были сведения обо мне и двух поручителях (одна из которых моя жена), справки о доходах за 6 месяцев - свою и от поручителей, заполненные и заверенные в бухгалтериях по месту работы (по форме банка), ксерокопии и оригиналы своего паспорта и паспортов поручителей. Больше ничего от себя. Мой риэлтор еще возил в банк пакет документов от застройщика - всякие планы строительства, учредительные документы и лицензии, но я этого не видел. Еще один раз все вместе (я и поручители) пришли в банк и подписали договоры кредитования и поручительства. Весь процесс от первого звонка до денег на счету занял чуть больше трех недель.

Сейчас для новых клиентов опять меняются условия поручительства для необеспеченных в момент выдачи кредитов (см. ниже). Похоже, что СБ будет принимать только родственные поручительства, зато теперь возможно оформление в залог не самого жилья, а имущественных прав по договру долевого инвестирования или участия. У меня эти права не заложены.

4. Нет. Сбербанк не требует страхования.

5. Тут есть одна тонкость. На сегодняшний день мой кредит не является ипотечным, поскольку он выдан совсем без залога. Просто еще не существует объекта залога - он только строится (будет готов осеньью этого года, кредит я взял летом прошлого). Согласно договору с банком, я обязан оформить купленное жилье в залог не позднее 30 дней после получения документов на право собственности, но не позднее 36 месяцев с даты получения кредита, при условии, что на момент оформления залога остаток по кредиту будет превышать 25К. Если не будет, то ничего оформлять в залог не нужно.

Собственно, с сегодняшними условиями по моему типу кредита можно познакомиться в оригинале . Они немного изменились с тех пор, как я брал кредит.

Что же касается права собственности, то оно и порядок ипотечного залога регулируется законодательством (федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и рядом других), а не банком. Ипотека есть специальный вид закладной, который на время действия не меняет собственника заложенной недвижимости, но ограничивает право собственности в части права на ее отчуждение (я не могу, например, продать или подарить дом без согласия банка). Регистрация в заложенной квартире по закону никак не ограничена. Банк может, наверное, пытаться ограничить право на регистрацию (прописку), но я лично с этим не сталкивался, в СБ нет такой практики (я интересовался на этапе выбора банка для получения кредита).

Кстати, заглянув в закон, я обнаружил, что был не совсем прав насчет залога. Формально залог недвижимости бизнес-назначения тоже считается ипотекой. В некоторых случаях можно даже закладывать суда и космические объекты. Любопытно, что судно является недвижимостью, я не знал. А самолет, например, недвижимость?

User avatar
NB1
Уже с Приветом
Posts: 4127
Joined: 02 Sep 2002 00:36
Location: Russia--> Canada --> Russia

Post by NB1 » 02 Apr 2004 22:04

hren wrote:
NB1 wrote:У меня к Вам встречные вопросы про Ваш "ипотечный"заем:
1. Какой процент от стоимости недвижимости на момент получения этого кредита составила его сумма?
2. Какой интерес и на какой срок был зафксирован?
3. Каков список справок и иных подтверждений, который Вам пришлось дать банку за этот кредит?
4. Пришлось ли страховать этот кредит и, если да, каковы были условия страховки?
5. Самое главное, не уверен, читали ли Вы внимательно договор с банком, документы на владение недвижимостью и пр, но все же постарайтесь за тяжеловесностью юридических формулировок понять, кто является фактическим собственником Вашей недвижимости банк (или какой-то его представитель, или третье лицо) или Вы? Прописаны ли Вы по месту этой недвижимости?
Спасибо за подробный ответ. На Ваши вопросы:

1. Формально 70%, фактически 63%. Разница возникла из-за того, что часть суммы за покупаемый таунхаус была оформлена по договору страхования финансовых рисков, а кредит рассчитывался исходя из суммы договора долевого инвестирования без учета договора страхования. Я уже описывал такую практику российских застройщиков (делить сумму договора на две части). При покупке готового жилья этой проблемы не возникает, она специфична для строительства.

Первый платеж по условиям банка на тот момент составлял 30% (сейчас банк называет минимум 10% и обещает устанавливать начальную выплату индивидуально, но практика, по крайней мере, на этапе строительства, не изменилась - 30%). Сейчас есть банки, у которых начальная выплата 15%, например Внешторгбанк, но на тот момент этих программ еще не было на рынке.

2. 11% от суммы в USD, 15 лет, процент не фиксирован, может меняться. Согласно договору, изменения процента привязаны к ставке рефинансирования ЦБ. Все ожидают ее снижения в этом году, соответственно снизится и процент. Обратите внимание еще и на то, что режим выплат не равными долями (когда большая часть процентов платится фактически вперед), а равными долями основной суммы. То есть каждый месяц я плачу не менее 1/180 части основной суммы и все накопившиеся за месяц проценты. Таким образом обязательный размер месячной выплаты каждый месяц уменьшается. Ограничений на досрочные выплаты нет никаких.

3. Анкету, в которой были сведения обо мне и двух поручителях (одна из которых моя жена), справки о доходах за 6 месяцев - свою и от поручителей, заполненные и заверенные в бухгалтериях по месту работы (по форме банка), ксерокопии и оригиналы своего паспорта и паспортов поручителей. Больше ничего от себя. Мой риэлтор еще возил в банк пакет документов от застройщика - всякие планы строительства, учредительные документы и лицензии, но я этого не видел. Еще один раз все вместе (я и поручители) пришли в банк и подписали договоры кредитования и поручительства. Весь процесс от первого звонка до денег на счету занял чуть больше трех недель.

Сейчас для новых клиентов опять меняются условия поручительства для необеспеченных в момент выдачи кредитов (см. ниже). Похоже, что СБ будет принимать только родственные поручительства, зато теперь возможно оформление в залог не самого жилья, а имущественных прав по договру долевого инвестирования или участия. У меня эти права не заложены.

4. Нет. Сбербанк не требует страхования.

5. Тут есть одна тонкость. На сегодняшний день мой кредит не является ипотечным, поскольку он выдан совсем без залога. Просто еще не существует объекта залога - он только строится (будет готов осеньью этого года, кредит я взял летом прошлого). Согласно договору с банком, я обязан оформить купленное жилье в залог не позднее 30 дней после получения документов на право собственности, но не позднее 36 месяцев с даты получения кредита, при условии, что на момент оформления залога остаток по кредиту будет превышать 25К. Если не будет, то ничего оформлять в залог не нужно.

Собственно, с сегодняшними условиями по моему типу кредита можно познакомиться в оригинале . Они немного изменились с тех пор, как я брал кредит.

Что же касается права собственности, то оно и порядок ипотечного залога регулируется законодательством (федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и рядом других), а не банком. Ипотека есть специальный вид закладной, который на время действия не меняет собственника заложенной недвижимости, но ограничивает право собственности в части права на ее отчуждение (я не могу, например, продать или подарить дом без согласия банка). Регистрация в заложенной квартире по закону никак не ограничена. Банк может, наверное, пытаться ограничить право на регистрацию (прописку), но я лично с этим не сталкивался, в СБ нет такой практики (я интересовался на этапе выбора банка для получения кредита).

Кстати, заглянув в закон, я обнаружил, что был не совсем прав насчет залога. Формально залог недвижимости бизнес-назначения тоже считается ипотекой. В некоторых случаях можно даже закладывать суда и космические объекты. Любопытно, что судно является недвижимостью, я не знал. А самолет, например, недвижимость?

User avatar
NB1
Уже с Приветом
Posts: 4127
Joined: 02 Sep 2002 00:36
Location: Russia--> Canada --> Russia

Post by NB1 » 02 Apr 2004 22:07

hren wrote:
NB1 wrote:У меня к Вам встречные вопросы про Ваш "ипотечный"заем:
1. Какой процент от стоимости недвижимости на момент получения этого кредита составила его сумма?
2. Какой интерес и на какой срок был зафксирован?
3. Каков список справок и иных подтверждений, который Вам пришлось дать банку за этот кредит?
4. Пришлось ли страховать этот кредит и, если да, каковы были условия страховки?
5. Самое главное, не уверен, читали ли Вы внимательно договор с банком, документы на владение недвижимостью и пр, но все же постарайтесь за тяжеловесностью юридических формулировок понять, кто является фактическим собственником Вашей недвижимости банк (или какой-то его представитель, или третье лицо) или Вы? Прописаны ли Вы по месту этой недвижимости?

1. Формально 70%, фактически 63%. Разница возникла из-за того, что часть суммы за покупаемый таунхаус была оформлена по договору страхования финансовых рисков, а кредит рассчитывался исходя из суммы договора долевого инвестирования без учета договора страхования. Я уже описывал такую практику российских застройщиков (делить сумму договора на две части). При покупке готового жилья этой проблемы не возникает, она специфична для строительства.
Тут я не совсем понял. Т.е. Вы внесли 37% суммы, а банк 63%? (не важно, частями или целиком)
hren wrote: Первый платеж по условиям банка на тот момент составлял 30% (сейчас банк называет минимум 10% и обещает устанавливать начальную выплату индивидуально, но практика, по крайней мере, на этапе строительства, не изменилась - 30%). Сейчас есть банки, у которых начальная выплата 15%, например Внешторгбанк, но на тот момент этих программ еще не было на рынке.

2. 11% от суммы в USD, 15 лет, процент не фиксирован, может меняться. Согласно договору, изменения процента привязаны к ставке рефинансирования ЦБ. Все ожидают ее снижения в этом году, соответственно снизится и процент. Обратите внимание еще и на то, что режим выплат не равными долями (когда большая часть процентов платится фактически вперед), а равными долями основной суммы. То есть каждый месяц я плачу не менее 1/180 части основной суммы и все накопившиеся за месяц проценты. Таким образом обязательный размер месячной выплаты каждый месяц уменьшается.
Как раз это - не принципиальное отличие, ничего не меняющее.


hren wrote: Ограничений на досрочные выплаты нет никаких.
Да на Западе, в общем то, в последние годы все больше практикуются договора, дающие право раз в полгода-год выплачивать неограниченную долю займа. Так что тоже разница небольшая.

hren wrote:3. Анкету, в которой были сведения обо мне и двух поручителях (одна из которых моя жена), справки о доходах за 6 месяцев - свою и от поручителей, заполненные и заверенные в бухгалтериях по месту работы (по форме банка), ксерокопии и оригиналы своего паспорта и паспортов поручителей. Больше ничего от себя. Мой риэлтор еще возил в банк пакет документов от застройщика - всякие планы строительства, учредительные документы и лицензии, но я этого не видел. Еще один раз все вместе (я и поручители) пришли в банк и подписали договоры кредитования и поручительства. Весь процесс от первого звонка до денег на счету занял чуть больше трех недель.

Сейчас для новых клиентов опять меняются условия поручительства для необеспеченных в момент выдачи кредитов (см. ниже). Похоже, что СБ будет принимать только родственные поручительства, зато теперь возможно оформление в залог не самого жилья, а имущественных прав по договру долевого инвестирования или участия. У меня эти права не заложены.

4. Нет. Сбербанк не требует страхования.

5. Тут есть одна тонкость. На сегодняшний день мой кредит не является ипотечным, поскольку он выдан совсем без залога. Просто еще не существует объекта залога - он только строится (будет готов осеньью этого года, кредит я взял летом прошлого). Согласно договору с банком, я обязан оформить купленное жилье в залог не позднее 30 дней после получения документов на право собственности, но не позднее 36 месяцев с даты получения кредита, при условии, что на момент оформления залога остаток по кредиту будет превышать 25К. Если не будет, то ничего оформлять в залог не нужно.

Собственно, с сегодняшними условиями по моему типу кредита можно познакомиться в оригинале . Они немного изменились с тех пор, как я брал кредит.

Что же касается права собственности, то оно и порядок ипотечного залога регулируется законодательством (федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и рядом других), а не банком. Ипотека есть специальный вид закладной, который на время действия не меняет собственника заложенной недвижимости, но ограничивает право собственности в части права на ее отчуждение (я не могу, например, продать или подарить дом без согласия банка). Регистрация в заложенной квартире по закону никак не ограничена. Банк может, наверное, пытаться ограничить право на регистрацию (прописку), но я лично с этим не сталкивался, в СБ нет такой практики (я интересовался на этапе выбора банка для получения кредита).

Кстати, заглянув в закон, я обнаружил, что был не совсем прав насчет залога. Формально залог недвижимости бизнес-назначения тоже считается ипотекой. В некоторых случаях можно даже закладывать суда и космические объекты. Любопытно, что судно является недвижимостью, я не знал. А самолет, например, недвижимость?
Про поручителей я на Западе не слышал, но я и не брал моргиджа с ненадежным даунпейментом.
Я не очень знаю сегодняшнюю ситуацию на российском финансовом рынке, но кажется, что 10% - это слишком хорошие условия для коммерческого кредита, хотя все-же это ближе по условиям к коммерческому кредиту , чем к моргиджу. Ну или к кредитной линии, на худой конец.
Видно, что потуги в направлении ипотеки есть, что на коллосальный потенциальный куш все финансовые институты облизываются сильно. Но пока по серьезному рисковать могут все же банки, имеющие контрольный государственный пакет, и соответственно все основания, в случае чего, на басманное правосудие. Но и вынужденные из-за этого очень сильно оглядываться, кому дают деньги. "Бешенным бабкам" в массовом порядке давать кредиты будут нескоро, даже если они 50% внесут.

Что касается "закона об ипотеке" и пр, то я сильно сомневаюсь, что это работающие законы. Есть конституция с "правом на жилье" и в сегодняшней правоприменительной практике фактически невозможно выкинуть человека на улицу из единственного жилья, сколько бы он ни был должен. Правоприменительная традиция, доставшаяся от советских времен, решит такую проблему примерно так: "должен то он, должен, но взять ему эти деньги негде, а выселять на улицу тоже нельзя. Поэтому пусть платит 25% от доходов (а то и от минимальной зарплаты) до скончания века и живет в свое удовольствие". Даже в, фактически, коммунистической Канаде выселять запрещают только зимой.
Вот представьте, достроили вы свою квартиру, поселились в нее, живете,... и тут случилось с Вами несчастье над баденским озером или черным морем (стучу по дереву). Ваша вдова с ребенком не может выплачивать ни проценты, ни равные 180-е доли. Сможет ли банк выкинуть их на улицу, продать недвижимость с аукциона, забрать свою долю, покрыть накладные расходы и лишь остаток передать Вашей жене? На сегодняшний день - сомневаюсь. Особенно, если вокруг этого дела суметь раздуть легкий скандал и привлечь какого-нибудь трунова в помощь.

Ну и касательно "космических объектов" - суть ведь не в том, стоит оно или летает, а в том, сочтут ли собственность конкретно в данных обстоятельствах длительно надежной и ликвидной. Т.е., что
1. Ее не умыкнут,
2. Ее легко можно продать по цене, близкой к цене оценки и выручить средства на покрытие.
Кстати, дом - куда менее надежная собственность, чем спутник. Дом сжечь - спичку на литр бензина бросить, а спутник повредить, это задачка весьма нетривиальная. И ипотека, как заем под залог собственности, интересуется в первую очередь в возможностью в случае прекращения поступления регулярных платежей вернуть затраты Банка взад. Поэтому банку юридические заморочки интересны только с точки зрения возможности отбить бабки. А уж бизнес назначение, или личное пользование - дело десятое.

User avatar
Shin
Уже с Приветом
Posts: 5738
Joined: 04 Dec 2000 10:01
Location: MN -> Moscow -> Thailand

Post by Shin » 02 Apr 2004 23:05

Сейчас, кстати, у Внешторгбанка условия кредитования (не только ипотечного) лучше, чем у Сбера. Они даже поручителей не требуют для ипотеки и могут принять во внимание дополнительные доходы.
Когда я им звонил на прошлой неделе, то обещали дать приличный кредит даже мне, не имеющему на данный момент московской прописки и дохода на территории России.
Настоящий хомяк в своей жизни должен сделать три вещи: пожрать, поспать и сдохнуть.

User avatar
NB1
Уже с Приветом
Posts: 4127
Joined: 02 Sep 2002 00:36
Location: Russia--> Canada --> Russia

Post by NB1 » 03 Apr 2004 00:58

Shin wrote: Сейчас, кстати, у Внешторгбанка условия кредитования (не только ипотечного) лучше, чем у Сбера. Они даже поручителей не требуют для ипотеки и могут принять во внимание дополнительные доходы.
Когда я им звонил на прошлой неделе, то обещали дать приличный кредит даже мне, не имеющему на данный момент московской прописки и дохода на территории России.
Это лишнее свидетельство того, что период деланья быстрых денег из воздуха закончился и финансовые институты всерьез начали думать играть на рынке долгосрочных консервативных инструментов. Что, в свою очередь, будет являться мощным фактором по подталкиванию серьезных изменений в законодательстве и правоприменении. В общем, если ничего не произойдет экстраординарного, до начала следующей президентской компании Путин более-менее нормальную ипотеку в обществе протолкнет. Опять же и время на его стороне играет. Тут, правда, другая проблемка подоспеет :

http://www.polit.ru/news/2004/04/02/udvoit.popup.html
Удвоить все! - Статья Антона Николаева на "Полит.Ру"Приоритетной задачей парламента на весеннюю сессию является принятие пакета законов, регулирующих ипотечное кредитование в России. Цель подготовленных законов - сделать ипотечные кредиты более доступными для населения. Но за общей "рыночной" схемой стоят проблемы, которые никто и не собирается решать.
Проблема в том, что даже если население сможет легко брать кредиты на строительство, это не обязательно будет строительство стимулировать. Президент поставил задачу увеличить объемы строительства в два раза к 2010 году, но, возможно, все удвоения в нашей стране - это какой-то неизвестный нам эвфемизм.
http://www.polit.ru/publicism/social/20 ... /hipo.html

User avatar
Dmitry67
Уже с Приветом
Posts: 27563
Joined: 29 Aug 2000 09:01
Location: SPB --> Gloucester, MA, US --> SPB --> Paris

Post by Dmitry67 » 03 Apr 2004 10:31

Я все таки не понимаю
Если сейчас жильескупают как горячие пирожки а урове ктлована
то что даст ипотека ? новых покупателей необеспеченных новым строительством ?
Зарегистрированный нацпредатель, удостоверение N 19719876044787 от 22.09.2014

User avatar
NB1
Уже с Приветом
Posts: 4127
Joined: 02 Sep 2002 00:36
Location: Russia--> Canada --> Russia

Post by NB1 » 03 Apr 2004 16:00

Dmitry67 wrote:Если сейчас жильескупают как горячие пирожки а урове ктлована то что даст ипотека ? новых покупателей необеспеченных новым строительством ?
Не совсем так. При росте рынка в разы, а то и в десятки, в индустрии произойдет качественный скачок. "Оптом всегда дешевле". Многие технологие и новые производства появятся, которые сейчас не могут появиться из-за недостаточности объемов.

Но меня беспокоит другое. Порожденный ипотекой рынок жилья сам по себе является рынком потребления, причем внутреннего потребления. Берущие ипотечный кредит, даже при 50% первоначальном взносе, должны где-то зарабатывать. А отраслей, где бы люди могли заработать на собственное потребление, в стране почти нет. Ликвидные экспортопригодные отрасли, способные зарабатывать деньги (добывающие, энергетика, первичная переработка) привлекают не более 10% населения. Сколько то дополнительных людей начнет зарабатывать в строительстве. Но большинству то негде, а главное - оно неспособно что либо вразумительное делать (почти полная деквалификация трудоспособного населения).
Но у каждого есть "хрущоба", которую он хотел бы заложить, чтобы слегка расшириться. В результате, думаю, с приходом ипотеки упадет прибыльность строительного бизнеса. Ведь все бросятся продавать имеющееся жилье, чтоб купить немного лучшее врассрочку и в результате предложение сильно возрастет, цены упадут.
... Но это лишь предположение. Разнонаправленных факторов будет много действовать - сложно все правильно предугадать. Да и закон может быть тоже корректировки добавит. Например, возможно, даже при большом даунпейменте будут по прежнему спрашивать зарплату, что финансовой логике противоречит, но политическому пониманию особенностей советского менталитета соответствует.

User avatar
Dmitry67
Уже с Приветом
Posts: 27563
Joined: 29 Aug 2000 09:01
Location: SPB --> Gloucester, MA, US --> SPB --> Paris

Post by Dmitry67 » 03 Apr 2004 18:36

Я думаю эпотека может помочь регионам
Но возьмем Москву ? КТО будет строить в несколько раз больше домов ? Еще несколько миллионов "мексиканцев" ?

Я также не понял почему если жилья будет строится больше то оно будет дешевле
Себестоимось не важна, сравните например цену в Москве и в облцентре
Важно соотношение спроса и предложения
Ипотека повышает спрос
И следоватеьно цены
Зарегистрированный нацпредатель, удостоверение N 19719876044787 от 22.09.2014

hren
Уже с Приветом
Posts: 507
Joined: 15 May 2002 13:30
Location: Moscow, Russia

Post by hren » 03 Apr 2004 19:34

Dmitry67 wrote:Ипотека повышает спрос
И следоватеьно цены
Именно. Сейчас спрос велик и без ипотеки и это ее тормозит не в последнюю очередь. Никому не нужен неконтролируемый выброс на рынок ипотечных денег. Строительный комплекс, пусть и мощный, не может увеличить объемы сдачи в 10 раз за год. Рост числа и объема выданных кредитов в 2-3 раза в год вполне достаточен, рынок перегрет и без того и есть опасность серьезного кризиса.

hren
Уже с Приветом
Posts: 507
Joined: 15 May 2002 13:30
Location: Moscow, Russia

Post by hren » 03 Apr 2004 20:19

NB1 wrote:Но у каждого есть "хрущоба", которую он хотел бы заложить, чтобы слегка расшириться. В результате, думаю, с приходом ипотеки упадет прибыльность строительного бизнеса. Ведь все бросятся продавать имеющееся жилье, чтоб купить немного лучшее врассрочку и в результате предложение сильно возрастет, цены упадут.
Весьма странная у Вас модель. Ведь на каждую продажу в Вашей схеме придется покупка, причем более дорогая и баланс спроса и предложения сместится как раз в сторону спроса. И опасения Ваши насчет того, что все неплатежеспособные нахватают кредитов, но не выплатят, а выгнать их из захваченного жилья не удастся, не вполне обоснованы. В России никто в ближайшие годы не даст крупного кредита без тщательной проверки кредитоспособности (а скоро и кредитной истории). Вы можете считать это не соответствующим сути ипотеки, но такова уж жизнь :)

User avatar
NB1
Уже с Приветом
Posts: 4127
Joined: 02 Sep 2002 00:36
Location: Russia--> Canada --> Russia

Post by NB1 » 03 Apr 2004 23:45

hren wrote:
NB1 wrote:Но у каждого есть "хрущоба", которую он хотел бы заложить, чтобы слегка расшириться. В результате, думаю, с приходом ипотеки упадет прибыльность строительного бизнеса. Ведь все бросятся продавать имеющееся жилье, чтоб купить немного лучшее врассрочку и в результате предложение сильно возрастет, цены упадут.
Весьма странная у Вас модель. Ведь на каждую продажу в Вашей схеме придется покупка, причем более дорогая и баланс спроса и предложения сместится как раз в сторону спроса.
Да чего же странного, если...
hren wrote: И опасения Ваши насчет того, что все неплатежеспособные нахватают кредитов, но не выплатят, а выгнать их из захваченного жилья не удастся, не вполне обоснованы.
...вы вполне поняли, о чем речь, но только в предположении нормальной психологии общества, когда выгнать все же удастся. На эти "грабли" и на Западе регулярно наступают. В последние пару лет перед тем, как пузырь доткомов лопнул, развелась уйма "тестеров" - уборщиц, закончивших 3-месячные курсы и тут же устраивавшихся на оклады в 70-80 тыс. Эти люди ведь недалеки во всем, а не только в программировании. Они тут же мнили о себе черт знает чего, думали, что пруха продлится вечно и спешно покупали дома, не проработав в новом статусе и 2-х месяцев. Между нами, и покупки то делали неудачные. И вот, когда пузырь лупнул (а там и нормальным то людям многим несладко пришлось), вынуждены были в срочном порядке выкарабкиваться , кто добровольно, чтоб не потерять больше, а кто и по суду. Я видел улицы с этими дерьмовыми таунхаузами, где едва ли не у каждого четвертого стояла табличка "For sale". Только там это к демонстрациям перед зданиями правительства не приводит. :). Именно поэтому:
hren wrote:В России никто в ближайшие годы не даст крупного кредита без тщательной проверки кредитоспособности (а скоро и кредитной истории). Вы можете считать это не соответствующим сути ипотеки, но такова уж жизнь :)
Добавлю, такова уж жизнь в России. И это на ближайшие десятилетия, пожалуй, правильно, хоть и не меняет моего к этому отношения :). Так что, скорее всего, появление сколько то доступных кредитов под залог и сколько то работающего законодательства вряд ли приведет к росту спроса в десятки раз. В разы - может... в 2-3, что тоже, конечно, немало. И перегрев рынка недвижимости еще несколько лет продержится, наверное.

User avatar
Dmitry67
Уже с Приветом
Posts: 27563
Joined: 29 Aug 2000 09:01
Location: SPB --> Gloucester, MA, US --> SPB --> Paris

Post by Dmitry67 » 05 Apr 2004 15:54

Почему медленно развивается ипотека
http://www.rbcdaily.ru/news/person/inde ... 4/05/53264
Зарегистрированный нацпредатель, удостоверение N 19719876044787 от 22.09.2014

Return to “Возвращение”