Квартира в Москве - предпродажная подготовка

[s325]

Собираемся продать квартиру. Кроме нас с женой там прописаны и являются собственниками (совместно с нами) совершеннолетние дети.

Для упрощения процедуры продажи думаю об оформлении (заранее) дарения собственности детьми одному или двум родителям и выписки их из квартиры.
Кто-нибудь через это проходил? Дарение доли квартиры близким родственникам, выписка из квартиры. Хватит ли "генеральной доверенности" от них? Доверенность в посольстве оформим.

Погуглил, похоже, что процесс дарения непрост и небыстр.

Я помню, что раньше, когда выписывался из квартиры, спрашивали, куда буду прописываться.
Сейчас что-то поменялось? Можно просто выписать людей по доверенности в "никуда"?
Сказать, что в Америке живут в случае чего?


Может имеет смысл совместить это все с продажей? Там какие подводные камни?

[vaduz]

Погуглил, похоже, что процесс дарения непрост и небыстр.

Быстр и прост: нужны свидетельства о собствености, договоры дарения и паспорта - все подается в Регистрационную палату.

Я помню, что раньше, когда выписывался из квартиры, спрашивали, куда буду прописываться.
Сейчас что-то поменялось? Можно просто выписать людей по доверенности в "никуда"?

Выписываться надо, иначе квартиру не продать (ну или продать, но сильно дешево).
Для сдачи паспорта на выписку нужно явиться лично.
Само собой, нужен действительный российский внутренний паспорт.
Выписаться можно "для проживания в США" и указать адрес, но никто никаких документов не требует.


Вообще, советую нанять риэлтора (желательно по рекомендации знакомых).
За смешные деньги (порядок величины $1000 за переоформление собственности по дарственным и те же $1000 за продажу) он/она провернет все дела. Риэлтор же должен дать вам образцы всех доверенностей, которые нужно оформить у нотариуса в консульстве. Выписки/дарения/продажи требуют визитов, риэлтор должен визит подготовить, т.е. назначить все нужные апоинтменты у тамошних нотариусов, в паспортном столе, etc...

Не забывайте, что по закону, если квартиру продает нерезидент России (а вы все нерезиденты, я так понимаю), то он платит 30% налога от цены продажи.

[Bree]

[quote="s325"]


Погуглил, похоже, что процесс дарения непрост и небыстр.



А почему именно через дарение? Дети могут написать доверенность на продажу своей доли квартиры на ваше имя.

[s325]

Быстр и прост: нужны свидетельства о собствености, договоры дарения и паспорта - все подается в Регистрационную палату.

http://www.mos-registr.ru/services.html?id=1837
30 дней и определенное число бумажек, которые нужно до этого собрать в России. Годовой отпуск в лучшем случае.
Изначально наивно предполагал, что достаточно одного визита к нотариусу. Или можно только докумены подать и уезжать?
Итоговые бумажки по почте пришлют? В почтовый ящик в подъезде положат?

Для сдачи паспорта на выписку нужно явиться лично.

Доверенность не подойдет? http://www.russianembassy.org/ru/page/% ... 1%82%D0%B0 - в тексте генеральной доверенности и доверенности на снятие/постановку на регистрационный учет есть слова про снятию с регистрационного учета по месту жительства.

Само собой, нужен действительный российский внутренний паспорт.

Это есть.

Вообще, советую нанять риэлтора (желательно по рекомендации знакомых).

Обязательно, но это трудно сделать из Америки, особенно через 15 лет. "Рекомендателей" все меньше остается.
Поэтому делаю homework. Готов выслушать рекомендации (в private mail).

А почему именно через дарение? Дети могут написать доверенность на продажу своей доли квартиры на ваше имя.

Мне проще 2 поездки покороче, чем одна длинная. В этом году детей выписать, собственность переоформить, через пол-года, год - продать.
Без американских доверенностей (вдруг не сработают в последний момент?) и прочих неожиданностей. Мы с женой оба можем присутствовать на сделке,
дети - много сложнее.

vaduz, Bree, спасибо да ответы.

[vaduz]

Быстр и прост: нужны свидетельства о собствености, договоры дарения и паспорта - все подается в Регистрационную палату.

http://www.mos-registr.ru/services.html?id=1837
30 дней и определенное число бумажек, которые нужно до этого собрать в России. Годовой отпуск в лучшем случае.
Изначально наивно предполагал, что достаточно одного визита к нотариусу. Или можно только докумены подать и уезжать?
Итоговые бумажки по почте пришлют? В почтовый ящик в подъезде положат?

Готовые документы по почте не шлют (не слали раньше), надо ездить.
Можно сделать доверенность на риэлтора и тогда дарение можно оформить полностью дистанционно.

[Oleg_B]

Не забывайте, что по закону, если квартиру продает нерезидент России (а вы все нерезиденты, я так понимаю), то он платит 30% налога от цены продажи.

А резидент США (даритель) за дарение сколько налога заплатить должен?

[vaduz]

Не забывайте, что по закону, если квартиру продает нерезидент России (а вы все нерезиденты, я так понимаю), то он платит 30% налога от цены продажи.

А резидент США (даритель) за дарение сколько налога заплатить должен?

В конечном итоге - нисколько.
Формально - нужо файлить с налогами, суммa gift tax вычитается из пожизненного лимита, порядка $1.7 mln.
http://www.irs.gov/publications/p950/index.html


Но, как тут уже обсуждалось, гипотетически, дарение квартиры и получение в подарок денег в IRS могут расценить, как уход от налогов.

[Oleg_B]

В конечном итоге - нисколько.
Формально - нужо файлить с налогами, суммa gift tax вычитается из пожизненного лимита, порядка $1.7 mln.
http://www.irs.gov/publications/p950/index.html

Вы про Unified Credit? То есть, дети могут подарить свои доли (пожертвовав своим лимитом, правда...), это детям надо задокументировать, зафайлить, но налоги можно списать? Спасибо.
Однако, впечатляет, насколько он увеличен в 2011!

1987 through 1997 $190,800
1998 $199,500
1999 $208,300
2000 and 2001 $217,050
2002 through 2010 $330,800
2011 $1,730,800
2012 $1,772,800

[Oleg_B]

Интересно, что в Турбо Таксе ни публикации, ни формы найти не могу. Где 950? http://turbotax.intuit.com/tax-tools/ta ... f=m&type=8

[TEl]

Дети могут написать доверенность на продажу своей доли квартиры на ваше имя.

Дети несовершеннолетние, поэтому сами ничего не подписывают, а подписывает эту доверенность мать выступая от имени детей.
Во всяком случае у нас так было. Может все изменилось за 12 лет, но когда мы продавали квартиру в Москве, где моим детям принадлежала 1/3, основной геморрой был доказать в соцзащите (или как там это называлось), что детские жилищные условия не ухудшаются, как только они давали добро, детей выписали без проблем. Никаких дополнительных дарственных не требовалось. Опять же, может быть все зависит от города проживания...

[Yvsobol]

Вы законы почитайте. Несовершеннолетние с 14 до 18 вполне могут подписывать Доверенность, но только с согласия (письменного) родителей, усыновителей или попечителем.
Кроме того, с 14 до 18 лет можно совершать ряд сдеалок без согласования с родителями.

Короче, читайте законы.
http://www.consultant.ru/popular/gkrf1/5_4.html

[TEl]

Согласна, в 14 лет у них уже паспорта. Моим было 10 и 12, когда я продавала квартиру. У автора дети совершеннолетние. Действительно, наверное, проще генеральная доверенность на продажу.... и дешевле наверное, чем дарение

[StrangerR]

Я только что завершил весь процесс. Если это Москва могу в личке послать рекомендации.

Кстати, там много вариантов. Вплоть до _продавать с прописанными и потом выписывать по суду_. У меня в договор затесалась фраза _обязуюсь выписаться в течении 3 дней после продажи_ хотя я уже был выписан. Выписался в никуда, взял временную регистрацию в другой квартире (которая потому куда то потерялась, кстати), в итоге во всех документах прописана замечательная фраза _ранее проживавший по такому то адресу_.

Вообще все через одно место. Например для выписки нужно им оставить паспорт минимум на 5 дней (у меня заняло 8 ). Регистрация тоже занимает время. Вообще все занимает время и личные визиты в кучу мест. При том что многое стало делаться быстро и просто, но все время находится какой нибудь странный процесс который требует личного посещения да еще и документы оставить на неделю...

Доверенности СО ВСЕХ нежелательны так как покупатели такого не любят. Но доверенности с _детей_ вероятно пройдут. Хотя как вы их выпишете если нужно личное посещение, уму непостижимо.

Не забывайте, что по закону, если квартиру продает нерезидент России (а вы все нерезиденты, я так понимаю), то он платит 30% налога от цены продажи.

ну - ну.. Обычно рядом с налоговой есть юр консультация по налогам, можно туда сходить и там поговорить.

[TEl]

Не забывайте, что по закону, если квартиру продает нерезидент России (а вы все нерезиденты, я так понимаю), то он платит 30% налога от цены продажи.

ну - ну.. Обычно рядом с налоговой есть юр консультация по налогам, можно туда сходить и там поговорить.

Вы заходили и вам посоветовали что-нибудь дельное? Не поделитесь?

[Oleg_B]

Мне тоже интересно было бы услышать. Если налогов там не платить, так здесь, вроде бы, придется?

[Ion Tichy]

Мне тоже интересно было бы услышать. Если налогов там не платить, так здесь, вроде бы, придется?

Хуже. Может оказаться, что придется платить и здесь даже если там заплатишь.
http://www.irs.gov/Individuals/Internat ... ens-Abroad

If you are a U.S. citizen or resident alien, the rules for filing income, estate, and gift tax returns and paying estimated tax are generally the same whether you are in the United States or abroad. Your worldwide income is subject to U.S. income tax, regardless of where you reside.

[Oleg K]

здесь по идее должны зачесть ту часть, которая будет уплачена там. Так что двойного налогообложения не получится

[Oleg_B]

Может оказаться, что придется платить и здесь даже если там заплатишь.

Да, конечно. Но там нерезидент заплатит 30%, а здесь у меня эффектив рэйт в районе 20. Поэтому я и говорю, что если там заплатить, то здесь не придется, и перед законом чист в обеих странах.

[Oleg K]

надо еще учитывать то, что там заплатите 30% от суммы сделки. Тут х% от прибыли. По возможности, конечно надо искать способ ухода от российских налогов, как-то не очень честно они считаются.

[StrangerR]

Мне тоже интересно было бы услышать. Если налогов там не платить, так здесь, вроде бы, придется?

Налог на capital gain причем хитро расчитываемый. От 24 до 10 процентов от общей стоимости выйдет, зависит от того когда и как квартира вашей стала.

Если продававший жил там 2 года из последних 5 (в сумме 2) то налога не будет.

[StrangerR]

Не забывайте, что по закону, если квартиру продает нерезидент России (а вы все нерезиденты, я так понимаю), то он платит 30% налога от цены продажи.

ну - ну.. Обычно рядом с налоговой есть юр консультация по налогам, можно туда сходить и там поговорить.

Вы заходили и вам посоветовали что-нибудь дельное? Не поделитесь?

Сказали что для налоговой я резидент, а так как прописан там много лет, то даже и переход 50 процентов доли в мою собственность не облагается налогом. У меня есть копия разъяснения налоговой инспекции с их сайта. Кроме того, как там этот налог заплатить тоже никто толком не знает.

На самом деле лучший случай - продающий жил там последние 2 года. Тогда он не будет платить налогов ни там ни тут. Еще есть интересный вариант с рентой. Если квартира в России сдавалась и с этого платили налоги, то после продажи вы можете купить квартиру для сдачи в ренту в США и налоги с этой продажи платить не нужно будет, но вы не можете такую квартиру продавать в течении следующих 5 лет. Ну и так далее. Вчера общался в США с лоером и узнал много интересного. А в России - все смотрят на вас как на идиота если вы пытаетесь эти 30 процентов заплатить, потому что для налоговой вы резидент (прописка же) и она на вас смотрит как на резидента.


Вероятно, оптимальный вариант - заплатить налог в России как резидент (13% * 50% или вообще 0%), попытавшись его обнулить (есть разъяснения позволяющие это сделать) ну а в США никуда от Capital Gain не деться если вы не жили в той квартире последние несколько лет. Если жили то с вас налог не берется вообще потому что это ваша Primary Residence. Российский налог из американского вычитается, и потому пока он не слишком высок, его оплата вообще не повлияет на результат.

[Oleg K]

Не забывайте, что по закону, если квартиру продает нерезидент России (а вы все нерезиденты, я так понимаю), то он платит 30% налога от цены продажи.

ну - ну.. Обычно рядом с налоговой есть юр консультация по налогам, можно туда сходить и там поговорить.

Вы заходили и вам посоветовали что-нибудь дельное? Не поделитесь?

Сказали что для налоговой я резидент, а так как прописан там много лет, то даже и переход 50 процентов доли в мою собственность не облагается налогом. У меня есть копия разъяснения налоговой инспекции с их сайта. Кроме того, как там этот налог заплатить тоже никто толком не знает.

// мне кажется что это указывает на некомпетентность консультанта. Резиденство определяется не пропиской, а физическим присутствием на территории страны. Другой вопрос - что скорее всего это не всплывет, но все-равно, если ищется законный вариант, то это сомнительный путь

[Yvsobol]

Не забывайте, что по закону, если квартиру продает нерезидент России (а вы все нерезиденты, я так понимаю), то он платит 30% налога от цены продажи.

ну - ну.. Обычно рядом с налоговой есть юр консультация по налогам, можно туда сходить и там поговорить.

Вы заходили и вам посоветовали что-нибудь дельное? Не поделитесь?

Сказали что для налоговой я резидент, а так как прописан там много лет, то даже и переход 50 процентов доли в мою собственность не облагается налогом. У меня есть копия разъяснения налоговой инспекции с их сайта. Кроме того, как там этот налог заплатить тоже никто толком не знает.

На самом деле лучший случай - продающий жил там последние 2 года. Тогда он не будет платить налогов ни там ни тут. Еще есть интересный вариант с рентой. Если квартира в России сдавалась и с этого платили налоги, то после продажи вы можете купить квартиру для сдачи в ренту в США и налоги с этой продажи платить не нужно будет, но вы не можете такую квартиру продавать в течении следующих 5 лет. Ну и так далее. Вчера общался в США с лоером и узнал много интересного. А в России - все смотрят на вас как на идиота если вы пытаетесь эти 30 процентов заплатить, потому что для налоговой вы резидент (прописка же) и она на вас смотрит как на резидента.


Вероятно, оптимальный вариант - заплатить налог в России как резидент (13% * 50% или вообще 0%), попытавшись его обнулить (есть разъяснения позволяющие это сделать) ну а в США никуда от Capital Gain не деться если вы не жили в той квартире последние несколько лет. Если жили то с вас налог не берется вообще потому что это ваша Primary Residence. Российский налог из американского вычитается, и потому пока он не слишком высок, его оплата вообще не повлияет на результат.

Не надо всех называть идиотами. И не надо здесь всех учить как закон обойти. Предупреждение.

[StrangerR]

Не забывайте, что по закону, если квартиру продает нерезидент России (а вы все нерезиденты, я так понимаю), то он платит 30% налога от цены продажи.

ну - ну.. Обычно рядом с налоговой есть юр консультация по налогам, можно туда сходить и там поговорить.

Вы заходили и вам посоветовали что-нибудь дельное? Не поделитесь?

Сказали что для налоговой я резидент, а так как прописан там много лет, то даже и переход 50 процентов доли в мою собственность не облагается налогом. У меня есть копия разъяснения налоговой инспекции с их сайта. Кроме того, как там этот налог заплатить тоже никто толком не знает.

// мне кажется что это указывает на некомпетентность консультанта. Резиденство определяется не пропиской, а физическим присутствием на территории страны. Другой вопрос - что скорее всего это не всплывет, но все-равно, если ищется законный вариант, то это сомнительный путь

Я и написал что это дело каждого, кроме прочего все это требует прописки в момент посещения (а какая прописка если квартира продана), везде непонятности и очереди.

В любом случае, алгоритм более менее понятен
- ДО продажи посетить такс адвайзера в США. Дело в том что есть несколько способов избежать Capital Gain Tax, все они требуют подготовки. Один случай это если вы прожили там 2 года из последних 5, другой - если это ваша Rental Property и вы сразу же покупаете аналогичную в США, и так далее. Поэтому важно проконсультироваться ЗАРАНЕЕ.
- Открываете счет в США в банке который принимает СВИФТ (на моей памяти свифт в кредитный союз не прошел).
- В очередное посещение России идете в налоговую (в тот момент вы еще прописанны) и там регистрируете этот счет. [....], важно чтобы у вас осталась бумага о этой регистрации с _печатью_ и _подписью_. Форма видимо зависит от налоговой, просите форму на регистрацию счета, заполняете ДВЕ, одну отдаете, на вторую вам ставят печать и подпись.
- там же сходите в консультацию рядом с налоговой. Как правило рядом с ними есть юристы специализирующиеся на налогах.
- при продаже - ДОКУМЕНТИРУЙТЕ ВСЕ РАСХОДЫ. Не только на риелтера, но и на билеты для посещения страны в момент продажи, на прокат машины, снятие сторейджа и прочее. Все это можно будет списать с дохода.
- открываете там счет в банке. Или два - валютный и рублевый, так как выгоднее может быть внутренняя конвертация а не покупка валюты в кассе. Посоветуйтесь с экономистами в самом банке, они подскажут как лучше.
- занимаетесь увлекательной игрой ..... под названием _продажа квартиры в России - ячейка, пересчет пачек денег, недодуманный договор, регистрация и прочее_. (А сначала еще одной игрой под названием _получить свидетельство о собственности_ если его не было.
- когда кончатся игры с ячейкой ......., несете в банк ту бумажку про регистрацию счета в США, и переводите деньги с рублей на валюту и валюту СВИФТом куда вам нужно. В некоторых случаях вроде Франции там потребуют апостильный договор о продаже квартиры чтобы принять деньги, в США вроде нет.
- В США кстати тоже регистрируете свой счет в России. Благо это делается по почте без всяких там теток и очередей. http://www.nolo.com/legal-encyclopedia/ ... -fbar.html
- ну а дальше идете снова к тому же финансовому адвайзеру и разбираетесь с налогами уже в США. В России - вероятно можно прийти в налоговую ногами и что то заплатить, но так как для них вы резидент, и у них даже есть разъяснение что при смене долей срок владения не меняется, то возможно вы там вообще ничего не заплатите. Я советую это там отдать в руки юр консультации а не изобретать велосипед - пусть сами думают.
- налоги в США зависят еще и от штата. Кроме того, с них списываются налог заплаченный в России и расходы на продажу.

Самый выгодный для всех вариант - вы продаете квартиру в КОТОРОЙ ЖИВЕТЕ реально, и в этот момент переезжаете в США. Тогда для всех это ваша резиденция и никаких налогов не платится (потому что и в той и в этой стране законы построены так, что вы можете продать СВОЮ основную квартиру и купить новую и это не считается доходом). Но это сработает как правило для варианта _родители едут по I-130_ - когда все делается одновременно. В остальных случах - к юристу и консультироваться.

[Yvsobol]

Поакуратнее с комментариями.
Последнее предупреждение.