Investment property. Арифметика

Moderator: Komissar

User avatar
Сабина
Уже с Приветом
Posts: 17300
Joined: 11 Jan 2012 09:25
Location: CA

Re: Investment property. Арифметика

Post by Сабина » 03 Feb 2013 21:57

Леонид Ильич Брежнев wrote:
Сабина wrote:
Леонид Ильич Брежнев wrote:Слушайте, но нельзя же быть такой не креативной :pain1: :pain1: :pain1:
Ну за излишный креативизм пострадать можно куда серьезнее :)
Иду в пятнцу к крутому таксовому гаю, поглядим что он скажет.
Он тебе ничего не скажет, кроме общих фраз. Сама должна думать. От креативности в малых размерах никакого вреда только польза. На самый худой случай, потом стоимость кондея добавишь к стоимости покупки жилья, когда будет определять прибыль (sales price minus buyer price - remodeling/improvements/maintenance). Но тут да, детали надо с CPA обсудить, что там считается, а что нет.
Он в итоге много чего ценного подсказал. Например что можно запастись рукописной запиской что с такого-то по такое-то у меня проживала такая-то. Потом подсказал что HOA fees за этот месяц ровно как и моргидж интерес и ютилитис можно тоже загонять с расходы рента, плюс такс прорейтать на еще одни месяц в пользу рента.
С депозитом сказал можно поступать по разному но посоветовал сразу записать его как прибыль. А с расчетом амортизации велел поступить так:
(цена с аппрейзала или fair market value) *(1 - land value с county tax bill/общая цена с country tax bill)*1/27.5

А если за работу уплачен cash то надо сделать diary entry "I paid Vasya Pupkin, address .... the amount of ... for .... on ...".
IRS такое принимает.

Кстати разница рефанда если сам живешь в доме или рентуешь в моем конкретном случае оказалась 3.5 К в год (тут правда речь о двух properties - one is main residence and the other secondary home vs. both rentals
Last edited by Сабина on 03 Feb 2013 22:43, edited 1 time in total.
https://www.youtube.com/watch?v=wOwblaKmyVw

User avatar
Сабина
Уже с Приветом
Posts: 17300
Joined: 11 Jan 2012 09:25
Location: CA

Re: Investment property. Арифметика

Post by Сабина » 03 Feb 2013 22:11

Балтика №3 wrote:
Сабина wrote: Меня еше шокировало что мой 401k rollover из одного моего account в Fideliy в другой, TurboTax приписал как прибыль. Совсем ох..ел извините :mrgreen:
Каждый год слышу жалобы от многих людей на TurboTax. И всё равно продолжают им пользоватся. :pain1:
Попробуйте лучше http://www.taxact.com/

Естественно, в вашем случае нужна не бесплатная версия, а Deluxe.
Да я ТурбоТакс для себя взяла чисто прикинуть что к чему. Знала что потом все равно понесу профессионалу. Может надо было там разбираться до посинения и звонить в их суппорт почему ролловер в прибыль набежало. Уверена разобрались бы в итоге :), но в моей сиутации это было бы тратой времени.
https://www.youtube.com/watch?v=wOwblaKmyVw

User avatar
GarikToo
Уже с Приветом
Posts: 23555
Joined: 03 Jan 2007 08:32
Location: Львов->Израиль->Убей Эрия

Re: Investment property. Арифметика

Post by GarikToo » 05 Feb 2013 01:59

Господа лендлорды, как вы решаете какую часть от property appraised value записывать как improvements и какую как land?
Оливье готовлю, холодец варю, посуду мою, пылесоса не боюсь. Скупой.

User avatar
Сабина
Уже с Приветом
Posts: 17300
Joined: 11 Jan 2012 09:25
Location: CA

Re: Investment property. Арифметика

Post by Сабина » 06 Feb 2013 06:54

GarikToo wrote:Господа лендлорды, как вы решаете какую часть от property appraised value записывать как improvements и какую как land?
Написала же там вверху. Берете % land to improvement from from tax bill и применяете к appraised value
https://www.youtube.com/watch?v=wOwblaKmyVw

User avatar
GarikToo
Уже с Приветом
Posts: 23555
Joined: 03 Jan 2007 08:32
Location: Львов->Израиль->Убей Эрия

Re: Investment property. Арифметика

Post by GarikToo » 06 Feb 2013 07:53

Сабина wrote:
GarikToo wrote:Господа лендлорды, как вы решаете какую часть от property appraised value записывать как improvements и какую как land?
Написала же там вверху. Берете % land to improvement from from tax bill и применяете к appraised value
Appraised value by county or by appraiser before purchase?
Оливье готовлю, холодец варю, посуду мою, пылесоса не боюсь. Скупой.

User avatar
Балтика №3
Уже с Приветом
Posts: 11132
Joined: 30 Jan 2005 18:45
Location: Chelyabinsk->-> Boston

Re: Investment property. Арифметика

Post by Балтика №3 » 06 Feb 2013 08:08

Гарик, у вас за 20000 сообщений только что перевалило. Вы в курсе. :-)
Вас поздравлять?
The winner is always right …
..............
Vae victis!
..............
"есть Путин – есть Россия, нет Путина – нет России" (С)

User avatar
Интеррапт
Уже с Приветом
Posts: 17281
Joined: 07 Sep 2011 10:05
Location: Seattle, WA

Re: Investment property. Арифметика

Post by Интеррапт » 06 Feb 2013 08:21

Балтика №3 wrote:Гарик, у вас за 20000 сообщений только что перевалило. Вы в курсе. :-)
Вас поздравлять?
Еще не перевалило. Я вижу четко 20000 :)

User avatar
Балтика №3
Уже с Приветом
Posts: 11132
Joined: 30 Jan 2005 18:45
Location: Chelyabinsk->-> Boston

Re: Investment property. Арифметика

Post by Балтика №3 » 06 Feb 2013 15:53

Интеррапт wrote:
Балтика №3 wrote:Гарик, у вас за 20000 сообщений только что перевалило. Вы в курсе. :-)
Вас поздравлять?
Еще не перевалило. Я вижу четко 20000 :)
Я подумал, сейчас откликнется на поздравление и перевалит. :-)

Но Гарик куда то пропал, не похоже на него. :pain1:
The winner is always right …
..............
Vae victis!
..............
"есть Путин – есть Россия, нет Путина – нет России" (С)

User avatar
GarikToo
Уже с Приветом
Posts: 23555
Joined: 03 Jan 2007 08:32
Location: Львов->Израиль->Убей Эрия

Re: Investment property. Арифметика

Post by GarikToo » 06 Feb 2013 16:44

та я тока проснулся :D спасибо за праздравления :fr: награждать доской почета будут? :roll:
Оливье готовлю, холодец варю, посуду мою, пылесоса не боюсь. Скупой.

User avatar
Леонид Ильич Брежнев
Уже с Приветом
Posts: 7869
Joined: 22 Mar 2011 01:40

Re: Investment property. Арифметика

Post by Леонид Ильич Брежнев » 06 Feb 2013 19:42

GarikToo wrote:спасибо за праздравления :fr: награждать доской почета будут? :roll:
Я бы на твоем месте выбрал бы уютное местечно в кремлевской стене. :umnik1: :umnik1: :umnik1:

User avatar
GarikToo
Уже с Приветом
Posts: 23555
Joined: 03 Jan 2007 08:32
Location: Львов->Израиль->Убей Эрия

Re: Investment property. Арифметика

Post by GarikToo » 06 Feb 2013 20:09

Леонид Ильич Брежнев wrote:
GarikToo wrote:спасибо за праздравления :fr: награждать доской почета будут? :roll:
Я бы на твоем месте выбрал бы уютное местечно в кремлевской стене. :umnik1: :umnik1: :umnik1:
:shock: :shock: я вроде помирать не собираюсь :pain1:
Оливье готовлю, холодец варю, посуду мою, пылесоса не боюсь. Скупой.

User avatar
Сабина
Уже с Приветом
Posts: 17300
Joined: 11 Jan 2012 09:25
Location: CA

Re: Investment property. Арифметика

Post by Сабина » 08 Feb 2013 01:33

GarikToo wrote:
Сабина wrote:
GarikToo wrote:Господа лендлорды, как вы решаете какую часть от property appraised value записывать как improvements и какую как land?
Написала же там вверху. Берете % land to improvement from from tax bill и применяете к appraised value
Appraised value by county or by appraiser before purchase?
Кто из нас тормозит :) ?
Ratio берете с tax bill (county appraisal) а применяете к appaiser's value before the purchase
https://www.youtube.com/watch?v=wOwblaKmyVw

User avatar
Леонид Ильич Брежнев
Уже с Приветом
Posts: 7869
Joined: 22 Mar 2011 01:40

Re: Investment property. Арифметика

Post by Леонид Ильич Брежнев » 08 Feb 2013 01:37

GarikToo wrote:
Леонид Ильич Брежнев wrote:
GarikToo wrote:спасибо за праздравления :fr: награждать доской почета будут? :roll:
Я бы на твоем месте выбрал бы уютное местечно в кремлевской стене. :umnik1: :umnik1: :umnik1:
:shock: :shock: я вроде помирать не собираюсь :pain1:
- сестра, куда вы меня везете
- врач сказал в морг, значит в морг
- так я еще не умер
- ну так мы еще и не приехали

adda_
Уже с Приветом
Posts: 10708
Joined: 22 Jul 2006 20:19

Re: Investment property. Арифметика

Post by adda_ » 15 Feb 2013 23:40

Леонид Ильич Брежнев wrote:
GarikToo wrote:
Леонид Ильич Брежнев wrote:
GarikToo wrote:спасибо за праздравления :fr: награждать доской почета будут? :roll:
Я бы на твоем месте выбрал бы уютное местечно в кремлевской стене. :umnik1: :umnik1: :umnik1:
:shock: :shock: я вроде помирать не собираюсь :pain1:
- сестра, куда вы меня везете
- врач сказал в морг, значит в морг
- так я еще не умер
- ну так мы еще и не приехали
Я знаю другой вариант -
Молчи дурак, врачам виднее..

User avatar
Likenew
Уже с Приветом
Posts: 9289
Joined: 15 Feb 2002 10:01

Re: Investment property. Арифметика

Post by Likenew » 03 Jun 2013 20:07

Возникает вопрос, а как сделать умно??? Имеется дом, который было бы хорошо продать, да время плохое. Была идея сдавать дом, и рентовать что-то. Потом возникла другая идея. Как можно купить меньшую проперть в которой будешь жить, не продавая дом, в котором живешь сейчас, и не влезая в инвестмент %?

User avatar
bvp
Уже с Приветом
Posts: 3384
Joined: 01 May 1999 09:01
Location: UA -> RU -> AU -> USA.CA.SFBA

Re:

Post by bvp » 22 Jun 2013 20:05

Invisible wrote:Тогда чистая прибыль будет 33К за три года или 11 - за год - 7% в год после налогов.

Хотелось бы посмотреть low-risk альтернативу с таким-же return-ом после налогов. Есть примеры?
А вообще, забавно читать сейчас это сообщение о low-risk investment. Написанное в 2006-м году, т.е. буквально на пике жилищного бума. Интересно, сколько та проперть стоила в 2009-м? Надо будет у Invisible спросить...

User avatar
IvanGrozniy
Уже с Приветом
Posts: 9019
Joined: 04 Feb 2004 14:14
Location: Edgewater, NJ

Re: Investment property. Арифметика

Post by IvanGrozniy » 26 Jun 2013 05:42

Ну что сказать, повезло вроде на дне купить домину 2 месяца назад. Апрейзил уже шел дороже окончательной цены недвижимости. Пока то да сё, после въезда еще подросло. Последний месяц что-то опять пузырь надуваться начал.

crdigger
Уже с Приветом
Posts: 775
Joined: 31 Oct 2011 18:54

Re: Investment property. Арифметика

Post by crdigger » 21 Jul 2013 19:14

Наткнулся на тему.В пригородах Чикаго продается полно небольших квартир и даже целые многоквартирные дома по цене примерно $40К.А до краха они стоили по 150.Съем такой квартиры - 850 в месяц.Несложная арифметика дает 10-15% в год чистых. В чем засада?

User avatar
Lavash
Уже с Приветом
Posts: 15217
Joined: 14 Nov 2000 10:01
Location: Лысая Гора, CA

Re: Investment property. Арифметика

Post by Lavash » 30 Nov 2013 22:41

Расходы могут превысить доходы. Property tax может оказаться высокими. Контингент жильцов может оказаться неплатежеспособным и т.д. и т.п. .

arnak
Уже с Приветом
Posts: 786
Joined: 07 Aug 2012 19:36

Re: Investment property. Арифметика

Post by arnak » 04 May 2014 02:56

можно давать в долг на lendingclub.com - доход 14-17%. Риск небольшой если по $25-50 давать. По статистике примерно 4% заемщиков обанкротятся. Итоговый доход будет 10-15% до налогов. Как вариант можно IRA открыть

User avatar
Komissar
Уже с Приветом
Posts: 50513
Joined: 12 Jul 2002 16:38
Location: г.Москва, ул. Б. Лубянка, д.2

Re: Investment property. Арифметика

Post by Komissar » 05 Aug 2014 07:44

arnak wrote:можно давать в долг на lendingclub.com - доход 14-17%. Риск небольшой если по $25-50 давать. По статистике примерно 4% заемщиков обанкротятся. Итоговый доход будет 10-15% до налогов. Как вариант можно IRA открыть
ну как там, lendingclub.com по-прежнему супер-доходен? Я все слышу про какие-то кидалова, риски и прочий рэкет.

User avatar
GarikToo
Уже с Приветом
Posts: 23555
Joined: 03 Jan 2007 08:32
Location: Львов->Израиль->Убей Эрия

Re: Investment property. Арифметика

Post by GarikToo » 05 Aug 2014 16:39

arnak wrote:можно давать в долг на lendingclub.com - доход 14-17%. Риск небольшой если по $25-50 давать.
50$ ссуда? :shock:
Оливье готовлю, холодец варю, посуду мою, пылесоса не боюсь. Скупой.

User avatar
Kirpidonych
Уже с Приветом
Posts: 4593
Joined: 31 Aug 2009 12:05
Location: Москва - Горновидовка - Пало Альтово - Озерки - Портланд\Сиэттл

Re: Investment property. Арифметика

Post by Kirpidonych » 02 Oct 2014 00:05

Komissar wrote:
arnak wrote:можно давать в долг на lendingclub.com - доход 14-17%. Риск небольшой если по $25-50 давать. По статистике примерно 4% заемщиков обанкротятся. Итоговый доход будет 10-15% до налогов. Как вариант можно IRA открыть
ну как там, lendingclub.com по-прежнему супер-доходен? Я все слышу про какие-то кидалова, риски и прочий рэкет.
братва вложилась и ждет
Обмен мнениями происходит в теплой и дружеской обстановке.

User avatar
Lavash
Уже с Приветом
Posts: 15217
Joined: 14 Nov 2000 10:01
Location: Лысая Гора, CA

Re: Investment property. Арифметика

Post by Lavash » 23 Nov 2014 19:53

Как насчет такой идеи. Купить кондо на Гаваях, сдать ее в управление Property Management Co., платить второй моргидж,ну и через 15-30 лет получить выплаченную недвижимость там?

DropAndDrag
Уже с Приветом
Posts: 4115
Joined: 11 Mar 2011 05:36

Re: Investment property. Арифметика

Post by DropAndDrag » 04 Jul 2015 19:10

Lavash wrote:Как насчет такой идеи. Купить кондо на Гаваях, сдать ее в управление Property Management Co., платить второй моргидж,ну и через 15-30 лет получить выплаченную недвижимость там?
скорее всего забить, так как
- кондо fee очень большие, если вы будете присматривать кондо получше, чтобы потом самому там поселиться в будущем
- менеджмент очень прожорлив (есть еще закон, что должен быть представитель на Гавайях, если сдает не местный)
- заполняемость не будет 100%
ну еще есть момент, очень часто земля не принадлежит кондо и такие кондо дешевле (есть договор на сколько лет вперед)

Return to “Мой дом”