Investment property. Арифметика

Moderator: Komissar

Invisible
Уже с Приветом
Posts: 1851
Joined: 13 Aug 2001 09:01
Location: Tanelorn

Investment property. Арифметика

Post by Invisible » 17 Jan 2006 05:54

Прошу адвокатов дьявола (или тех, кто разбирваеться в предмете лучше) высказаться.

Есть следующая ситуация:

1. Property value - 500K.
2. Downpayment - 150K. Где-то 30%.
3. 350K - Interest Only Fixed loan, 6.5%

Допустим
(еще раз - исходите из следующих допущении) что выполняються следующие условия:

1. Yearly appriciation ratio - 5% т.е. каждый год дом дорожает 5% через три года там будет стоить 578812.5, делаем округление по меньшему - 578К, так?
2. Property нужно покармливать т.е. у вас доходы не перекрыват расходов. Rental income - (mortgage payments + taxes + insurance + management + maintenance) уходит в минус. Например 300 в месяц. Т.е. за три года - 10800.

Результат - за три года у вас equity будет 578К-350К-150К-10800=67200.

Делим на три - 22К per year. Т.е. Cash on Cash return (22K c 150K) - 14% до налогов.

Что-то мне подсказывает, что я чего-то упускаю. Только не понимаю - чего. Да, еще раз - не нужно говорить что property может дорожать и падать и пр.

Мне интесно - если вышеописанные допушения выполняються, то цыфры annual return такие? Или а чего-то не понимаю этим вечером?

User avatar
Komissar
Уже с Приветом
Posts: 49547
Joined: 12 Jul 2002 16:38
Location: г.Москва, ул. Б. Лубянка, д.2

Post by Komissar » 17 Jan 2006 06:15

depreciation. passive activity losses (if eligible).

User avatar
Ratbert
Уже с Приветом
Posts: 5345
Joined: 01 Aug 2003 05:37

Re: Invetment property. Арифметика

Post by Ratbert » 17 Jan 2006 06:33

Invisible wrote:Что-то мне подсказывает, что я чего-то упускаю...

если это инвестмент - то в цепочке деньги-инвестмент-деньги как мин две трансакции покупка-продажа ...нагрузим рои - сразу получим убытки... :roll:
дальше даже можно и не считать инфляцию, время, ликвидность ...итд

Invisible
Уже с Приветом
Posts: 1851
Joined: 13 Aug 2001 09:01
Location: Tanelorn

Post by Invisible » 17 Jan 2006 07:25

Depriciation (85%, 27/30 rule) как раз tax benefit. Т.е. уменьшает потери. Но вот про 6% агенту при продаже я упустил.

Тогда чистая прибыль будет 33К за три года или 11 - за год - 7% в год после налогов.

Хотелось бы посмотреть low-risk альтернативу с таким-же return-ом после налогов. Есть примеры?

alex40
Уже с Приветом
Posts: 433
Joined: 26 Oct 2003 23:09
Location: MA. USA

Post by alex40 » 17 Jan 2006 15:57

А что "management" ничего не стоит? Это же royal pain in the rear и много времени (особенно без опыта). Когда инвестируешь в conservative mutual fund (6%-7%) то работы гораздо меньше. IMHO.

max_ii
Уже с Приветом
Posts: 2824
Joined: 05 Sep 2003 22:45

Post by max_ii » 17 Jan 2006 16:33

Invisible wrote:Но вот про 6% агенту при продаже я упустил.
Мне кажется что вы исходите из гарантированного наличия жильцов. В реальности вполне может получится что при смене жильцов месяц или два дом будет простаивать пустым.
Max_ii

User avatar
Komissar
Уже с Приветом
Posts: 49547
Joined: 12 Jul 2002 16:38
Location: г.Москва, ул. Б. Лубянка, д.2

Post by Komissar » 17 Jan 2006 16:52

Invisible wrote:Depriciation (85%, 27/30 rule) как раз tax benefit.


Benefit она только если у Вас AGI <100K, потом ее дедактибилити starting phasing out and disappears by AGI 150K.

Но в любом раскладе - бенефитили Вы или нет от амортизации - при продаже проперти, Вам придется отнять depreciation от basis, тем самым увеличивая налогооблагаемую базу. Причем та часть профита, к-рая пришла от добавления depreciation, будет таксоваться по более высокому рейту, чем capital gain.

User avatar
Komissar
Уже с Приветом
Posts: 49547
Joined: 12 Jul 2002 16:38
Location: г.Москва, ул. Б. Лубянка, д.2

Post by Komissar » 17 Jan 2006 16:53

Не забудьте еще, что те 150К, к-рые Вы заморозили в даунпеймент, могли бы гарантированно приносить Вам где-то 5.6% на и-бондах, т.е. грубо говоря 3.8% чистыми опосля налогов.

User avatar
NEVA
Уже с Приветом
Posts: 5571
Joined: 12 May 2004 22:46

Post by NEVA » 17 Jan 2006 17:03

Обычно рекомендуют budget 10% от рента на ремонт и 5-10% на простой (поиски жильцов). Плюс если вы будете нанимать management company - то еще порядка 10%.

User avatar
DP
Уже с Приветом
Posts: 17359
Joined: 24 Jan 1999 10:01
Location: Pittsburgh, PA, USA

Post by DP » 17 Jan 2006 17:07

а какой rent $/month с жильца и в каком примерно месте хочет автор ???

User avatar
Komissar
Уже с Приветом
Posts: 49547
Joined: 12 Jul 2002 16:38
Location: г.Москва, ул. Б. Лубянка, д.2

Post by Komissar » 17 Jan 2006 17:25

Поскольку invisible указал, что рент будет покрывать все расходы минус 300, за счет реверс-инжиниринговых расчетов получаем:

интерес с 350К при 6.5% 1900/мес
проперти такс (если в Кали) 500/мес
НОА (наверное) 100/мес
страховка 100/мес

итого ежемесячных расходов $2600
значит, рента ожидается $2300/мес. Если нанять проп. менеджмент ко., то еще вычесть $200/мес. Вычтем также расходы на maintenance, damage repair, liability insurance, простои между тенантами (а тогда надо еще платить utilities), нежданно-негаданный ассессмент от НОА тысяч на 25, ну и т.д.

Ох, и тяжела же жизнь лендлорда! :sadcry:

User avatar
DP
Уже с Приветом
Posts: 17359
Joined: 24 Jan 1999 10:01
Location: Pittsburgh, PA, USA

Post by DP » 17 Jan 2006 17:32

Komissar wrote:проперти такс (если в Кали) 500/мес


там где я живу за оценку в $500K платить ~$900/month :cry:

User avatar
DP
Уже с Приветом
Posts: 17359
Joined: 24 Jan 1999 10:01
Location: Pittsburgh, PA, USA

Post by DP » 17 Jan 2006 17:34

Komissar wrote:значит, рента ожидается $2300/мес.


+ жилец платит все коммунальные платежи... ужас.

User avatar
Komissar
Уже с Приветом
Posts: 49547
Joined: 12 Jul 2002 16:38
Location: г.Москва, ул. Б. Лубянка, д.2

Post by Komissar » 17 Jan 2006 17:59

А вот если бы у автора дом был полностью выплачен, то все было бы гораздо шоколаднее. Прикинем, что рент за год, минус НОА, проптакс, страховку, ремонт и менеджмент фи будет в сумме где-то 16К. При этом амортизация (500/27.5) где-то 18К. Т.е. 16К получаются "чистыми", необлагаемыми налогом, а на бумаге 2К в минусе. Тогда 16*100/500 дадут 3.2% "чистого" рои. Что немного хуже возврата по Т-бондз, но зато деньги вложенные в дом, более-менее защищены от инфляции, а в бондах инфляция их кушает с утра до вечера без перерыва.

Invisible
Уже с Приветом
Posts: 1851
Joined: 13 Aug 2001 09:01
Location: Tanelorn

Post by Invisible » 17 Jan 2006 19:03

Komissar wrote:Benefit она только если у Вас AGI <100K, потом ее дедактибилити starting phasing out and disappears by AGI 150K.


Если AGI of married couple (вот откуда идет понятие marriage penalty) >150, я знаю, что losses from investment income (shedule D) нельзя списывать с primary income (shedule A)

Комиссар, подтвердите, что не только losses нельзя списывать, но и depriciation тоже. Или вы что-то другое имели в виду?

Komissar wrote:А вот если бы у автора дом был полностью выплачен, то все было бы гораздо шоколаднее.


Да, если высшесказанное верно, весьма интересный вывод - rental proprty имеет смысла если у вас AGI<150K. если больше - то нужно искать другие возможности.

User avatar
KVA
Уже с Приветом
Posts: 5012
Joined: 03 Feb 1999 10:01
Location: NJ, USA

Re: Invetment property. Арифметика

Post by KVA » 17 Jan 2006 19:41

Invisible wrote:1. Yearly appriciation ratio - 5% т.е. каждый год дом дорожает 5% через три года там будет стоить 578812.5, делаем округление по меньшему - 578К, так?


Добавим так же что вышеотквоченное сейчас очень сильное допущение. Сейчас домик может и -5% сыграть запросто.

User avatar
Komissar
Уже с Приветом
Posts: 49547
Joined: 12 Jul 2002 16:38
Location: г.Москва, ул. Б. Лубянка, д.2

Post by Komissar » 17 Jan 2006 19:43

depreciation - это часть всех расходов на проперть, она ничем не отличается от других расходов, кроме того, что она "невидима" для лендлорда, в отличие, скажем, от ремонта, за к-рый вынь да положь живые деньги.

Скажем, в Вашем примере, живой лосс от ренты (скажем, 4К/год) приплюсуется к невидимому лоссу от амортизации (18К), т.е. в сумме на бумаге ваш лосс от рентал бизнеса будет 22К. Если у Вас АГИ <100К, то Вы можете вычесть этот лосс из ваших других налогооблагаемых доходов, например, из з/п. Тут конечно будет поджидать засада в виде АМТ, но не будет усложнять пример.

Если же вы с АГИ > 150К, то вычесть этот суммарный лосс 22К из з/п вы не можете. Но не все так печально. Лосс превращается в suspended loss, и есть надежда его recover'ить при продаже проперти. Хотя если Конгресс изменит этот закон, то труба.

Invisible
Уже с Приветом
Posts: 1851
Joined: 13 Aug 2001 09:01
Location: Tanelorn

Post by Invisible » 17 Jan 2006 19:58

Komissar wrote:Скажем, в Вашем примере, живой лосс от ренты (скажем, 4К/год) приплюсуется к невидимому лоссу от амортизации (18К), т.е. в сумме на бумаге ваш лосс от рентал бизнеса будет 22К. Если у Вас АГИ <100К, то Вы можете вычесть этот лосс из ваших других налогооблагаемых доходов, например, из з/п. Тут конечно будет поджидать засада в виде АМТ, но не будет усложнять пример.


Когда я говорил про loss, то имел в виду Schedule D. Сформулирую вопрос по другому: всегда ли в Schedule D amortization можно оформить в виде expenses/losses вне зависимости от primary income (shecule A)?

Я понимаю, что если investment property brek even без учета амортизации, а с амортизацие уходит в минус, то при AGI >150K этот минус нельзя списывать с primary income.

Кроме вышесказанного, какие-нибудь другие правила есть?

User avatar
Komissar
Уже с Приветом
Posts: 49547
Joined: 12 Jul 2002 16:38
Location: г.Москва, ул. Б. Лубянка, д.2

Post by Komissar » 17 Jan 2006 20:06

Вы schedule E, наверное, имеете в виду? Про D речь зайдет при продаже вашей проперти...

Invisible
Уже с Приветом
Posts: 1851
Joined: 13 Aug 2001 09:01
Location: Tanelorn

Post by Invisible » 17 Jan 2006 20:08

Тфу ты, да про shedule E.

User avatar
Komissar
Уже с Приветом
Posts: 49547
Joined: 12 Jul 2002 16:38
Location: г.Москва, ул. Б. Лубянка, д.2

Post by Komissar » 17 Jan 2006 20:12

У меня нет под рукой такс-ретерна в данный момент, но насколько я помню, лоссы учитываются в Е независимо от А, но если аги>150К, то окончательные цифры в самую последнюю линию они не заносятся (и таким образом не влияют на А), но где-то впечатывается фраза suspended loss и rollover.

А вообще здесь на форуме раньше паслись проф. такс-расчетчики - Valeus, Lightick, SEL. Эй, профи, аууу?!

User avatar
Komissar
Уже с Приветом
Posts: 49547
Joined: 12 Jul 2002 16:38
Location: г.Москва, ул. Б. Лубянка, д.2

Post by Komissar » 17 Jan 2006 20:20

повладев пропертями несколько лет, могу одно сказать - ну и противная же штука проперти таксы! с мортгажью потихоньку, но расплевываешься, да и инфляция помогает, а они гады только растут, да еще и в обгон инфляции.

Мне честно гораздо больше нравится австралийский вариант - нет дедактибилити интереса, но и нет проперти такс. Хочу к кенгурям!

User avatar
Nostradamus
Уже с Приветом
Posts: 5317
Joined: 30 Apr 2000 09:01
Location: Убей Эрия

Post by Nostradamus » 17 Jan 2006 21:09

Если там совсем нету property tax, то наверное очень высокий income tax и/или sales tax? Где-то ведь должны кормиться местные власти.

alex40
Уже с Приветом
Posts: 433
Joined: 26 Oct 2003 23:09
Location: MA. USA

Post by alex40 » 17 Jan 2006 21:11

Скоро будет вариант еще круче. Нет дедактабилити интереса и
есть проперти такс. Нас емммм а мы что ?

User avatar
DP
Уже с Приветом
Posts: 17359
Joined: 24 Jan 1999 10:01
Location: Pittsburgh, PA, USA

Post by DP » 17 Jan 2006 21:47

alex40 wrote:Скоро будет вариант еще круче. Нет дедактабилити интереса и
есть проперти такс. Нас емммм а мы что ?


круче это когда вдобавок и property tax никак не задедактить...

Return to “Мой дом”