хитрожопые счетоводы в ипотеке

Банки, налоги, кредит
DropAndDrag
Уже с Приветом
Posts: 4251
Joined: 11 Mar 2011 05:36

хитрожопые счетоводы в ипотеке

Post by DropAndDrag » 23 May 2019 04:45

тихонько закидываю бабла побольше в принципал и смотрю, что-то моя табличка в экселе не сходится с ипотечной.
выяснил почему и был очень удивлен.
например, месячная плата 1200 баксов, а вы платите 2000 их которых 800 в принципал. казалось бы сначала положить 800 в принципал, а потом взять 1200 за месяц. Ан нет - сначала берется месячная плата, потом высчитывается новый принципал с набежавшими процентами, а уже потом отнимается 800 с нового принципала.

Как итог - 2.5 бакса хитрожопые счетоводы положили к себе в карман не на чем.
так что платите дополнительно в принципал отдельно!

XAOC
Уже с Приветом
Posts: 1509
Joined: 26 Jan 2006 20:42
Location: Minsk -> MD, US

хитрожопые счетоводы в ипотеке

Post by XAOC » 23 May 2019 13:17

DropAndDrag wrote:тихонько закидываю бабла побольше в принципал и смотрю, что-то моя табличка в экселе не сходится с ипотечной.
выяснил почему и был очень удивлен.
например, месячная плата 1200 баксов, а вы платите 2000 их которых 800 в принципал. казалось бы сначала положить 800 в принципал, а потом взять 1200 за месяц. Ан нет - сначала берется месячная плата, потом высчитывается новый принципал с набежавшими процентами, а уже потом отнимается 800 с нового принципала.

Как итог - 2.5 бакса хитрожопые счетоводы положили к себе в карман не на чем.
так что платите дополнительно в принципал отдельно!
Так все правильно: сначала вычитаются проценты за прошлый месяц, а потом уменьшается баланс.

По вашему получается что если вы отдолжили $1000 на 1 месяц за 1% в месяц, то в конце месяца можно придти, отдать $1000 и сказать «у меня баланс 0, какие проценты?» , так?

Sent from my iPhone using Tapatalk

DropAndDrag
Уже с Приветом
Posts: 4251
Joined: 11 Mar 2011 05:36

Re: хитрожопые счетоводы в ипотеке

Post by DropAndDrag » 23 May 2019 16:58

как я понимаю ...
баланс должен пересчитываться в определенный момент согласно договору, например на 1 число, а не в тот момент, когда происходит оплата.
если до дня пересчета пришли деньги в баланс - принципал, то баланс должен быть уменьшен именно в этот месяц, а не в какой-то следующий.

XAOC
Уже с Приветом
Posts: 1509
Joined: 26 Jan 2006 20:42
Location: Minsk -> MD, US

Re: хитрожопые счетоводы в ипотеке

Post by XAOC » 23 May 2019 17:13

DropAndDrag wrote:как я понимаю ...
баланс должен пересчитываться в определенный момент согласно договору, например на 1 число, а не в тот момент, когда происходит оплата.
если до дня пересчета пришли деньги в баланс - принципал, то баланс должен быть уменьшен именно в этот месяц, а не в какой-то следующий.
Интерес пересчитывается каждый день, поэтому и баланс пересчитывается каждый день (ну или когда приходит экстра в принципал). Если вы сделаете 2 экстра платежа в начале месяца и в середине, то интерес будет меньше, чем если сделать 1 платеж общей суммой в конце месяца. Потому что баланс менялся в течении месяца.


Sent from my iPhone using Tapatalk

User avatar
Гюльбешекер
Уже с Приветом
Posts: 1703
Joined: 23 Jan 2014 18:24
Location: СССР->USA

Re: хитрожопые счетоводы в ипотеке

Post by Гюльбешекер » 23 May 2019 17:43

Если вы хотите, чтобы деньги шли чисто на principal, так надо и написать в графе comments - principal only payment. Иначе да, они считают что вы делают обычный ежемесячный платеж, берут чуток принципала, кучу процентов, а уж что осталось - опять на принципал. Я это тоже проходила, правда много лет назад :wink:

Korney
Уже с Приветом
Posts: 13207
Joined: 12 Jul 2002 15:20
Location: SF Bay Area, CA

Re: хитрожопые счетоводы в ипотеке

Post by Korney » 24 May 2019 03:25

DropAndDrag wrote:
23 May 2019 04:45
тихонько закидываю бабла побольше в принципал и смотрю, что-то моя табличка в экселе не сходится с ипотечной.
выяснил почему и был очень удивлен.
например, месячная плата 1200 баксов, а вы платите 2000 их которых 800 в принципал. казалось бы сначала положить 800 в принципал, а потом взять 1200 за месяц. Ан нет - сначала берется месячная плата, потом высчитывается новый принципал с набежавшими процентами, а уже потом отнимается 800 с нового принципала.

Как итог - 2.5 бакса хитрожопые счетоводы положили к себе в карман не на чем.
так что платите дополнительно в принципал отдельно!
По-моему там заранее все посчитано. Сколько бы не клали в принципал, интерес не уменьшится, пока полностью не закроете ссуду. Поэтому выплачивая принципал вы бесплатно даёте бабло банку в пользование.
У меня есть совесть, но я ей не пользуюсь.

XAOC
Уже с Приветом
Posts: 1509
Joined: 26 Jan 2006 20:42
Location: Minsk -> MD, US

Re: хитрожопые счетоводы в ипотеке

Post by XAOC » 24 May 2019 03:31

Korney wrote:
DropAndDrag wrote:
23 May 2019 04:45
тихонько закидываю бабла побольше в принципал и смотрю, что-то моя табличка в экселе не сходится с ипотечной.
выяснил почему и был очень удивлен.
например, месячная плата 1200 баксов, а вы платите 2000 их которых 800 в принципал. казалось бы сначала положить 800 в принципал, а потом взять 1200 за месяц. Ан нет - сначала берется месячная плата, потом высчитывается новый принципал с набежавшими процентами, а уже потом отнимается 800 с нового принципала.

Как итог - 2.5 бакса хитрожопые счетоводы положили к себе в карман не на чем.
так что платите дополнительно в принципал отдельно!
По-моему там заранее все посчитано. Сколько бы не клали в принципал, интерес не уменьшится, пока полностью не закроете ссуду. Поэтому выплачивая принципал вы бесплатно даёте бабло банку в пользование.
Нет


Sent from my iPhone using Tapatalk

DropAndDrag
Уже с Приветом
Posts: 4251
Joined: 11 Mar 2011 05:36

Re: хитрожопые счетоводы в ипотеке

Post by DropAndDrag » 24 May 2019 04:49

значит так. раньше я докидывал в принципал, но особо не присматривался. а пару-тройку месяцев назад пересмотрел финансовые дела и решил выплатить одну ипотеку за год. сделал табличку в экселе, где годовый процент поделил на 12, с колонкой дополнительных выплат в принципал и высчитывал каждый месяц. выяснилось, что в одной ипотеке, где не делаю дополнительных выплат, все сходится, в другой, где в апреле и мае сделал оплаты на суммы больше месячной выплаты не сходится и не в мою пользу :evil:
вот тогда-то и стал разбираться ... и как я уже писал, оказалось, что ипотека разбивает платеж на 2 части - месячная плата и оставшееся. сначала используется месячная плата, потом вклинивается пересчет и принципал увеличивается, а потом уже оставшееся отнимается от принципала. и в табличке экселя все сошлось!

Так что
- кто-то писал, что принципал пересчитывается ежедневно, то это не так в моих ипотеках
- по поводу того что процент интереса не будет уменьшаться, как написал Корней - это конечно так, но при уменьшении принципала уменьшается срок выплат. но!!! это возможно делать, если договор позволяет делать досрочные выплаты в принципал. в принципе при выплате большой суммы можно уменьшить процент (есть специальный термин), но часто такой трюк не бесплатный, да и непонятно, чем все закончится - когда поинтересовался, то было сказано, что сначала положи 10%, потом напиши письмо и может быть ипотека даст добро через несколько недель, а может и нет

User avatar
okop
Уже с Приветом
Posts: 2256
Joined: 02 Oct 2006 19:24

Re: хитрожопые счетоводы в ипотеке

Post by okop » 24 May 2019 05:49

Мы достаточно быстро перефинансировали моргидж в HELOC в другом банке под более низкий процент. К тому же процент был плоский, не как в моргидже, когда первые годы в принципал почти ничего не попадает. Также не было штрафов за досрочное погашение. Достаточно быстро выплатили - за 2 года. У второго банка было требование не закрывать HELOC в течении 5 лет, оставили на счёте 10 долл. долга и платили какие-то копейки в виде процентов.

User avatar
Helmsman
Уже с Приветом
Posts: 5187
Joined: 15 May 2003 00:04
Location: LA

Re: хитрожопые счетоводы в ипотеке

Post by Helmsman » 24 May 2019 06:03

DropAndDrag wrote:
24 May 2019 04:49
значит так. раньше я докидывал в принципал, но особо не присматривался. а пару-тройку месяцев назад пересмотрел финансовые дела и решил выплатить одну ипотеку за год. сделал табличку в экселе, где годовый процент поделил на 12, с колонкой дополнительных выплат в принципал и высчитывал каждый месяц. выяснилось, что в одной ипотеке, где не делаю дополнительных выплат, все сходится, в другой, где в апреле и мае сделал оплаты на суммы больше месячной выплаты не сходится и не в мою пользу :evil:
вот тогда-то и стал разбираться ... и как я уже писал, оказалось, что ипотека разбивает платеж на 2 части - месячная плата и оставшееся. сначала используется месячная плата, потом вклинивается пересчет и принципал увеличивается, а потом уже оставшееся отнимается от принципала. и в табличке экселя все сошлось!

Так что
- кто-то писал, что принципал пересчитывается ежедневно, то это не так в моих ипотеках
- по поводу того что процент интереса не будет уменьшаться, как написал Корней - это конечно так, но при уменьшении принципала уменьшается срок выплат. но!!! это возможно делать, если договор позволяет делать досрочные выплаты в принципал. в принципе при выплате большой суммы можно уменьшить процент (есть специальный термин), но часто такой трюк не бесплатный, да и непонятно, чем все закончится - когда поинтересовался, то было сказано, что сначала положи 10%, потом напиши письмо и может быть ипотека даст добро через несколько недель, а может и нет
В ёкселе есть Loan Amortization template, там все эти игры предусмотрены. У меня совпадает до копейки. Ну и как уже написали, если просто послать бОльшую сумму, то банк посчитает в свою пользу, т.е. надо явно указывать, что избыток уплачен в счёт principal. На странице payment банка для этого может быть отдельное поле.

XAOC
Уже с Приветом
Posts: 1509
Joined: 26 Jan 2006 20:42
Location: Minsk -> MD, US

Re: хитрожопые счетоводы в ипотеке

Post by XAOC » 24 May 2019 06:05

okop wrote:К тому же процент был плоский, не как в моргидже, когда первые годы в принципал почти ничего не попадает.
Это не процент плоский, а срок маленький


Sent from my iPhone using Tapatalk

User avatar
Serguei666
Уже с Приветом
Posts: 13733
Joined: 11 Jul 2003 01:00

Re: хитрожопые счетоводы в ипотеке

Post by Serguei666 » 24 May 2019 06:13

DropAndDrag wrote:
23 May 2019 04:45
Как итог - 2.5 бакса хитрожопые счетоводы положили к себе в карман не на чем.
У вас какие-то нелады с математикой. Положить себе в карман что-либо сверх заранее посчитанного невзможно (при условии, конечно, что вы не опаздываете с платежами)

User avatar
Serguei666
Уже с Приветом
Posts: 13733
Joined: 11 Jul 2003 01:00

Re: хитрожопые счетоводы в ипотеке

Post by Serguei666 » 24 May 2019 06:17

DropAndDrag wrote:
23 May 2019 16:58
как я понимаю ...
баланс должен пересчитываться в определенный момент согласно договору, например на 1 число, а не в тот момент, когда происходит оплата.
Очевидно, что вы неправильно понимаете.

User avatar
Serguei666
Уже с Приветом
Posts: 13733
Joined: 11 Jul 2003 01:00

Re: хитрожопые счетоводы в ипотеке

Post by Serguei666 » 24 May 2019 06:19

Korney wrote:
24 May 2019 03:25
Сколько бы не клали в принципал, интерес не уменьшится, пока полностью не закроете ссуду.
Если вы о rate, то не уменшится. Если вы о total, то уменьшится, причем значительно.
Korney wrote:
24 May 2019 03:25
Поэтому выплачивая принципал вы бесплатно даёте бабло банку в пользование.
Бред, извините.

User avatar
Serguei666
Уже с Приветом
Posts: 13733
Joined: 11 Jul 2003 01:00

Re: хитрожопые счетоводы в ипотеке

Post by Serguei666 » 24 May 2019 06:24

DropAndDrag wrote:
24 May 2019 04:49
оказалось, что ипотека разбивает платеж на 2 части - месячная плата и оставшееся.
Они это, вроде, и не скрывают. В statement всегда написано "вы должны X, из них Y пойдут в principal и Z - в интерес"
DropAndDrag wrote:
24 May 2019 04:49
сначала используется месячная плата, потом вклинивается пересчет и принципал увеличивается, а потом уже оставшееся отнимается от принципала. и в табличке экселя все сошлось!
Как принципал может увеличиваться, если вы ничего в долг не берете?
DropAndDrag wrote:
24 May 2019 04:49
- по поводу того что процент интереса не будет уменьшаться, как написал Корней - это конечно так, но при уменьшении принципала уменьшается срок выплат. но!!! это возможно делать, если договор позволяет делать досрочные выплаты в принципал. в принципе при выплате большой суммы можно уменьшить процент (есть специальный термин), но часто такой трюк не бесплатный, да и непонятно, чем все закончится - когда поинтересовался, то было сказано, что сначала положи 10%, потом напиши письмо и может быть ипотека даст добро через несколько недель, а может и нет
Уменьшение процента всегда в вашу пользу. Если у вас выходит не так, значит, вы неправильно считаете. Под "пользой" понимается уменьшение стоимости кредита.

Korney
Уже с Приветом
Posts: 13207
Joined: 12 Jul 2002 15:20
Location: SF Bay Area, CA

Re: хитрожопые счетоводы в ипотеке

Post by Korney » 24 May 2019 06:52

Serguei666 wrote:
24 May 2019 06:19
Korney wrote:
24 May 2019 03:25
Сколько бы не клали в принципал, интерес не уменьшится, пока полностью не закроете ссуду.
Если вы о rate, то не уменшится. Если вы о total, то уменьшится, причем значительно.
Korney wrote:
24 May 2019 03:25
Поэтому выплачивая принципал вы бесплатно даёте бабло банку в пользование.
Бред, извините.
Тотал не уменьшится.
У меня есть совесть, но я ей не пользуюсь.

User avatar
Serguei666
Уже с Приветом
Posts: 13733
Joined: 11 Jul 2003 01:00

Re: хитрожопые счетоводы в ипотеке

Post by Serguei666 » 24 May 2019 07:08

Korney wrote:
24 May 2019 06:52
Serguei666 wrote:
24 May 2019 06:19
Korney wrote:
24 May 2019 03:25
Сколько бы не клали в принципал, интерес не уменьшится, пока полностью не закроете ссуду.
Если вы о rate, то не уменшится. Если вы о total, то уменьшится, причем значительно.
Korney wrote:
24 May 2019 03:25
Поэтому выплачивая принципал вы бесплатно даёте бабло банку в пользование.
Бред, извините.
Тотал не уменьшится.
А куда ему деваться? У вас amortization schedule есть? Какой у него total в графе "to interest"? А если сегодня закрыть кредит, то какой получится total в графе "to interest"? Правильно - получится другой, причем в сторону уменьшения

DropAndDrag
Уже с Приветом
Posts: 4251
Joined: 11 Mar 2011 05:36

Re: хитрожопые счетоводы в ипотеке

Post by DropAndDrag » 24 May 2019 07:16

Serguei666 wrote:
24 May 2019 06:13
DropAndDrag wrote:
23 May 2019 04:45
Как итог - 2.5 бакса хитрожопые счетоводы положили к себе в карман не на чем.
У вас какие-то нелады с математикой. Положить себе в карман что-либо сверх заранее посчитанного невзможно (при условии, конечно, что вы не опаздываете с платежами)
с платежами не опаздываю, так как fee 0.
хорошо вот на цифрах. пусть принципал 100 тыс, процент 3.6 или 0.3% в месяц, платится месячная ипотека 1 тыс + escrow + страховку + 500 дополнительно в принципал
1. хитрожопый: (100,000 * 1.003 - 1000) - 500 = 98,800
2. нормальный: (100,000 - 500) * 1.003 - 1000 = 98,798.5

а теперь прикиньте вы решили выплатить 3 месячных платы вперед, а потом вдруг появились лишние денежки и докинули в принципал тыс 10. на бумаге 10 тыс пойду в принципал и он уменьшиться, но реально 10 тыс будут лежать все 3 месяца без дела!

XAOC
Уже с Приветом
Posts: 1509
Joined: 26 Jan 2006 20:42
Location: Minsk -> MD, US

Re: хитрожопые счетоводы в ипотеке

Post by XAOC » 24 May 2019 07:27

DropAndDrag wrote:
Serguei666 wrote:
24 May 2019 06:13
DropAndDrag wrote:
23 May 2019 04:45
Как итог - 2.5 бакса хитрожопые счетоводы положили к себе в карман не на чем.
У вас какие-то нелады с математикой. Положить себе в карман что-либо сверх заранее посчитанного невзможно (при условии, конечно, что вы не опаздываете с платежами)
с платежами не опаздываю, так как fee 0.
хорошо вот на цифрах. пусть принципал 100 тыс, процент 3.6 или 0.3% в месяц, платится месячная ипотека 1 тыс + escrow + страховку + 500 дополнительно в принципал
1. хитрожопый: (100,000 * 1.003 - 1000) - 500 = 98,800
2. нормальный: (100,000 - 500) * 1.003 - 1000 = 98,798.5

а теперь прикиньте вы решили выплатить 3 месячных платы вперед, а потом вдруг появились лишние денежки и докинули в принципал тыс 10. на бумаге 10 тыс пойду в принципал и он уменьшиться, но реально 10 тыс будут лежать все 3 месяца без дела!
Не правильно. Интерес считается за пользование деньгами за прошлый месяц, поэтому $500 доп платы в принципал вычитается после того, как посчитается интерес, а не до. Я вам уже приводил пример выше.


Sent from my iPhone using Tapatalk

User avatar
Serguei666
Уже с Приветом
Posts: 13733
Joined: 11 Jul 2003 01:00

Re: хитрожопые счетоводы в ипотеке

Post by Serguei666 » 24 May 2019 07:52

DropAndDrag wrote:
24 May 2019 07:16
а теперь прикиньте вы решили выплатить 3 месячных платы вперед, а потом вдруг появились лишние денежки и докинули в принципал тыс 10. на бумаге 10 тыс пойду в принципал и он уменьшиться, но реально 10 тыс будут лежать все 3 месяца без дела!
???
Ну-ка поясните, что такое "лежать без дела"? Деньги, положенные в principal - не ваши, вы отдали банку долг и как они могут лежать без дела у банка я не совсем понимаю. Да и как это является вашей заботой я тоже не понимаю.

User avatar
Serguei666
Уже с Приветом
Posts: 13733
Joined: 11 Jul 2003 01:00

Re: хитрожопые счетоводы в ипотеке

Post by Serguei666 » 24 May 2019 07:54

DropAndDrag wrote:
24 May 2019 07:16
1. хитрожопый: (100,000 * 1.003 - 1000) - 500 = 98,800
2. нормальный: (100,000 - 500) * 1.003 - 1000 = 98,798.5
Вы что-то неправильно считаете. Не может быть двух формул. Формула одна, она одна на всех и используется везде. То, что у вас две разных цифры, означает, что вы не совсем понимаете суть формулы и неправильно ее применяете.

User avatar
Serguei666
Уже с Приветом
Posts: 13733
Joined: 11 Jul 2003 01:00

Re: хитрожопые счетоводы в ипотеке

Post by Serguei666 » 24 May 2019 07:57

Serguei666 wrote:
24 May 2019 07:54
DropAndDrag wrote:
24 May 2019 07:16
1. хитрожопый: (100,000 * 1.003 - 1000) - 500 = 98,800
2. нормальный: (100,000 - 500) * 1.003 - 1000 = 98,798.5
Вы что-то неправильно считаете. Не может быть двух формул. Формула одна, она одна на всех и используется везде. То, что у вас две разных цифры, означает, что вы не совсем понимаете суть формулы и неправильно ее применяете.
Да, кстати, формула настолько одна-единственная, что ее в школе проходят. Просто, если интересно, потрудитесь почитать о том, как считаются и начисляются проценты по кредиту

User avatar
Komissar
Уже с Приветом
Posts: 51153
Joined: 12 Jul 2002 16:38
Location: г.Москва, ул. Б. Лубянка, д.2

Re: хитрожопые счетоводы в ипотеке

Post by Komissar » 24 May 2019 08:07

DropAndDrag wrote:
23 May 2019 04:45
тихонько закидываю бабла побольше в принципал и смотрю, что-то моя табличка в экселе не сходится с ипотечной.
выяснил почему и был очень удивлен.
например, месячная плата 1200 баксов, а вы платите 2000 их которых 800 в принципал. казалось бы сначала положить 800 в принципал, а потом взять 1200 за месяц. Ан нет - сначала берется месячная плата, потом высчитывается новый принципал с набежавшими процентами, а уже потом отнимается 800 с нового принципала.

Как итог - 2.5 бакса хитрожопые счетоводы положили к себе в карман не на чем.
так что платите дополнительно в принципал отдельно!
это Вы, уважаемый ликующий коллега, слегка лопухнулись. Если без специальных memo и напоминаний закинуть плату за ипотеку, то таки да, именно так и посчитают. Раньше в книжке Ликование 101 об это прямо везде писали, что надо аккуратно с предоплатой принципала.

Korney
Уже с Приветом
Posts: 13207
Joined: 12 Jul 2002 15:20
Location: SF Bay Area, CA

Re: хитрожопые счетоводы в ипотеке

Post by Korney » 24 May 2019 16:43

Serguei666 wrote:
24 May 2019 07:08
Korney wrote:
24 May 2019 06:52
Serguei666 wrote:
24 May 2019 06:19
Korney wrote:
24 May 2019 03:25
Сколько бы не клали в принципал, интерес не уменьшится, пока полностью не закроете ссуду.
Если вы о rate, то не уменшится. Если вы о total, то уменьшится, причем значительно.
Korney wrote:
24 May 2019 03:25
Поэтому выплачивая принципал вы бесплатно даёте бабло банку в пользование.
Бред, извините.
Тотал не уменьшится.
А куда ему деваться? У вас amortization schedule есть? Какой у него total в графе "to interest"? А если сегодня закрыть кредит, то какой получится total в графе "to interest"? Правильно - получится другой, причем в сторону уменьшения
А если не закрыть, а просто уменьшить, скажем оставить тысячу.
У меня есть совесть, но я ей не пользуюсь.

User avatar
Serguei666
Уже с Приветом
Posts: 13733
Joined: 11 Jul 2003 01:00

Re: хитрожопые счетоводы в ипотеке

Post by Serguei666 » 24 May 2019 17:01

Korney wrote:
24 May 2019 16:43
А если не закрыть, а просто уменьшить, скажем оставить тысячу.
Тогда интерес станет считаться не на ту сумму, что вы были должны, а на оставшуюся тысячу. И он будет значительно меньше, экономия налицо.

Return to “Финансы”