Продажа квартиры

[Rdrose]

Здравствуйте, не могли бы мне подсказать. Буду продавать квартиру в Питере в ноябре, лично приеду на подписание сделки и снятие с регистрационного учёта. Постоянно проживаю в Штатах много лет, не неналоговый резидент России и про 30 % налог знаю, что нужно платить. Продавец предлагает использовать аккредитив как оплату (не совсем понятно для меня), счёт у него в Сбербанке, есть рублёвый и валютный. У меня в России никаких счетов нет. В России не была давно. Да, у меня есть риэлтор, которая предлагает использовать только "ячейку"/наличные, считает так надёжнее? Клиентов, как я у неё не было, поэтому не могу получить от нее совета/рекомендации как лучше. Нужно ли мне открывать счёт в России? Или продавец может перевести напрямую на мой счёт в BofA? Или наличные лучше? Также какие документы нужно предоставить при вывозе, а также ввозе валюты здесь в США? Если кто-то сталкивался с подобной ситуацией, подскажите. Можно ли оплатить налог с продажи сразу в России? И какая нужна справка/документ из налоговой, что налог был полностью уплачен в России? И как засчитать налог здесь при подаче декларации? Если есть какие-то другие ньюнсы, пожалуйста подскажите.
Спасибо, Марина.

[Nostradamus]

Наличные надо будет декларировать, если больше 10 тысяч. Скорее всего будут вопросы. К тому же, везти столько денег опасно. На вашем месте, я бы открыл в Питере два счета: рублевый и валютный. Сначала через акредитив получите деньги на рублевый счет, потом конвертируете в доллары и сделаете трансфер себе на счет в Штатах. Полупатель навряд ли будет вам переводить на американский счет, но даже если и будет тогда вы попадаете под налог в Штатах и замучаетесь доказывать кто не верблюд.

[Yvsobol]

Налога с продажи не существует в данном случае. Есть ндфл, который платится в конце налогового года при подачи декларации (Апрель). Однако в Вашем случае его можно уплатить сразу. Вам надо сначала почитать оф.сайт Налоговой nalog.ru, а потом проконсультироваться на месте в налоговой.

[ptun]

Налог в Штатах так и так платить обязаны, вне зависимости от того на счёт в какой стране деньги капнули. Другое дело что налог этот будет гораздо меньше чем тот, который надо будет платить в России, а уплаченный в России можно засчитать через foreign tax credit. Так что в США ничего платить не придётся.

[ptun]

Если есть близкие родственники в России - то дарите квартиру им, и они уже продадут её с уплатой 13%, причём 13% не от всей суммы а от разницы между покупкой и продажей.

[Rdrose]

Yvsobol Спасибо за ссылку на оф. сайт nalog.ru
Ptun спасибо за информацию.
Вариант с продажей родственникам не подходит. Спасибо за совет.

[Blender]

... Можно ли оплатить налог с продажи сразу в России? ...

Можно но лучше не надо, потом будет отдельная история чтобы вашу уплату зачесть именно как ваш НДФЛ за нужный период. Тем более в условиях падающего курса рубля это тупо невыгодно. А можно еще эту сумму положить на срочный вклад до 15 июля следующего года (срок уплаты налога по декларации) и получить какие-никакие проценты.

И какая нужна справка/документ из налоговой, что налог был полностью уплачен в России?

Думаю что банковской платежки будет достаточно.

И как засчитать налог здесь при подаче декларации?

Форма IRS 1116.

Если есть какие-то другие ньюнсы, пожалуйста подскажите. Спасибо, Марина.

Тупо декларацию не заполнять и не платить. Если не будете приезжать в РФ в течение ~5-7 лет то все спишется - если конечно на вас уголовку по уклонению не заведут - тогдa дольше. Но я этого не говорил

[Blender]

... Продавец предлагает использовать аккредитив как оплату (не совсем понятно для меня), счёт у него в Сбербанке, есть рублёвый и валютный...

В принципе полный аналог ячейки с наличными, но имхо более удобно, так как не надо беспокоится о подлинности денюх и сумме - за вс еотвечает банк.

Нужно ли мне открывать счёт в России?

Очевидно лучше открыть. Я не представляю как вы без счета обойдетесь.

[Yvsobol]

А можно еще эту сумму положить на срочный вклад до 15 июля следующего года (срок уплаты налога по декларации) и получить какие-никакие проценты.

До 16го если быть дотошным, но...обязательно надо подать декларацию НДФЛ до 3 Мая (Апрель считается месяц декларирования).
Ето важнее, чем сама оплата.
Оплата дело техники.

[Rdrose]

Yvsobol спасибо! Подскажите пожалуйста, а декларацию можно подавать в налоговую, использую их сайт отсюда? У меня есть личный кабинет открытый недавно по доверенности. Возможно ли отсюда оплатить, используя открытый счёт в российском банке?
Blender спасибо за объяснение! Покупатель собирается также часть оплатить в валюте. Если наличными, то мой риэлтор говорит, что нужно будет проверять подлинность купюр в банке за определенную плату. Если часть будет в валюте, возможно ли сразу перевести на мой счёт в BofA или нужно открывать валютный счёт в банке в России на моё имя?
Спасибо Всем за полезную информацию и пояснения!

[ptun]

Все все налоговые вопросы такого рода можно решить через личный кабинет налогоплательщика. И справки, и декларации, и всё что угодно.

Вклад лучше всё таки не до последнего дня держать, а то с платежом в бюджет легко ошибиться, там всякие КБК и прочие ОКТМО.

Рубль кстати уже не падает а вовсе наоборот.

[Yvsobol]

У меня есть личный кабинет открытый недавно по доверенности.

Интересно деффки пляшут. Ето где у Вас есть ЛК? На сайте Налог.ру?

Во первых, как Вы его открыли по доверенности? Ибо ето невозможно и нужно личное присутствие для подтверждения личности. Я лично не смог. Ибо мне в падлу туда идти. Но у меня есть ЛК на Госуслугах и я оттуда могу делать абсолютно все. Включая любые оплаты и получение любых данных.

Во вторых, если у Вас есть ЛК в Налоговой, то какого лешего тyт вобще задавать такие вопросы по Налогам. Там все прекрасно изложено и все разжевано как, где и когда шо делать по налогам.

[Blender]

...Подскажите пожалуйста, а декларацию можно подавать в налоговую, использую их сайт отсюда?

Пока сервис подачи 3НДФЛ через сайт только для резидентов. Возможно будет достаточно отсканировать декларацию и отправить ее в виде обращения в налоговый орган но я так не пробовал пока.

У меня есть личный кабинет открытый недавно по доверенности. Возможно ли отсюда оплатить, используя открытый счёт в российском банке?

да конечно. Сопсно другие способы весьма затруднительны (если вообще существуют)

Если наличными, то мой риэлтор говорит, что нужно будет проверять подлинность купюр в банке за определенную плату.

При этом банк не гарантирует результат, просто дает в аренду машинку для счета и проверки купюр. А если аккредитив - то об этом заботиться не надо. Но валютный аккркдитив по-моему не открывают, хотя я не интересовался специально.

Если часть будет в валюте, возможно ли сразу перевести на мой счёт в BofA или нужно открывать валютный счёт в банке в России на моё имя?

Если вы имеете в виду что непосредственно покупатель переведет доллары в БофА - то я как-то сомневаюсь что он на это согласится (я бы точно не согласился). А если вы хотите перевести доллары от своего имени (уже после получения наличных от покупателя) без открытия счета - то там есть ограничения по сумме.

[Blender]

Вклад лучше всё таки не до последнего дня держать, а то с платежом в бюджет легко ошибиться, там всякие КБК и прочие ОКТМО.

После проверки декларации в ЛК можно скачать платежку со всеми заполненными реквизитами. Но да, я бы тоже недельку бы оставил про запас.

[Blender]

Во первых, как Вы его открыли по доверенности? Ибо ето невозможно и нужно личное присутствие для подтверждения личности.

А что вас удивляет? Я тоже по доверенности открывал...

[Rdrose]

Yvsobol, кабинет только недавно был открыт по доверенности без проблем, даётся временный пароль, который нужно поменять в течение месяца, поменяла. Да, там все написано как вы говорите, спасибо.
Blender большое спасибо за информацию. Буду тогда открывать два счета. Если у продавца счета в Сбербанке, то и мне лучше там же открывать? Если кто-нибудь знает, как долго занимает снятие с регистрационного учёта, или это от района в Питере зависит. Если покупатель платит в рублях по аккредитиву, мне нужно конвертировать в доллары, положить на мой валютный счет и затем делать wire transfer на мой счёт здесь?

[Rdrose]

Ptun спасибо за информацию.

[ptun]

После проверки декларации в ЛК можно скачать платежку со всеми заполненными реквизитами. Но да, я бы тоже недельку бы оставил про запас.

Сразу после подачи можно.

[ptun]

Если квартира сдавалась через ИП на УСН, то теоретически существует возможность заплатить 6% вместо 30%, см Письмо Минфина РФ от 21 июля 2014 г. N 03-04-05/35532

Но это серая зона, советую проконсультироваться с налоговыми юристами.

[Nostradamus]

Учтите что кроме акредитива, там уже во многих банках работает эскроу. Это как и в Штатах специальный счет, расчеты по которому гарантированы выполнением обязательств всех сторон. Акредитив хуже тем, что например он может быть закрыт одной из сторон (продавцом или даже банком). Но это относительно новый способ и даже риэлторы (не говоря уже об обычных людях) могут о нем не знать. ячейка хоть и опасный способ но вне конкуренции, если продавец хочет уйти от налогов.

[Solnishko2010]

Если у продавца счета в Сбербанке, то и мне лучше там же открывать? Если кто-нибудь знает, как долго занимает снятие с регистрационного учёта, или это от района в Питере зависит. Если покупатель платит в рублях по аккредитиву, мне нужно конвертировать в доллары, положить на мой валютный счет и затем делать wire transfer на мой счёт здесь?

1) Оплатить сделку целиком и полностью - это в чистом виде обязанность покупателя.
Поэтому без разницы где открывать - Сбербанк / ВТБ, смотрите - где больше плюшек и где будет проще перевести сюда.
2) Снятие с регистрационного учёта занимает как минимум неделю (надеюсь, Вы знаете куда будете выписываться), причем скорее всего у Вас заберут паспорт на это время. Т.е., в течении недели Вы не сможете ничего делать, просто потому что нет паспорта. Планируйте свое время с запасом.
3) Как уже сказали - если та часть, которая в валюте, меньше 10 тысяч. долл, то просто везите эти деньги с собой сюда, ничего декларировать не надо. Wire transfer может стоить 200-300 долл в зависимость от суммы. Еще есть вариант открыть в Сбербанке карточку VISA или MasterCard и расплачиваться ею здесь, в этом случае не надо будет ничего переводить.

нужно будет проверять подлинность купюр в банке за определенную плату.

Это обязанность покупателя. Не вижу смысла об этом заморачиваться.
Пусть он снимает со своего счета в Вашем присутствии, или переводит на Ваш счет, или пусть конвертирует в рубли и потом переводит.

Возможно ли отсюда оплатить, используя открытый счёт в российском банке?

На всякий случай напомню, что банк при оплате посылает СМС для верификации - поэтому убедитесь что Вы сможете получать СМС-ки из России.

И какая нужна справка/документ из налоговой, что налог был полностью уплачен в России?

При оплате через банк online - можете распечатать чек сразу или в любое время из истории операций.
Кроме того, Вы всегда можете сами узнать свою задолженность (на сайте налог.ру), опять таки - не вижу смысла заморачиваться.

[dimbmw]

Если квартира сдавалась через ИП на УСН, то теоретически существует возможность заплатить 6% вместо 30%, см Письмо Минфина РФ от 21 июля 2014 г. N 03-04-05/35532

Но это серая зона, советую проконсультироваться с налоговыми юристами.

А есть случаи что такое удавалось провернуть?

[ptun]

А есть случаи что такое удавалось провернуть?

Лично мне не известны. Кстати, 6% это меньше 13% и по идее это и для резидентов выгодный вариант. Но если сделка единичная то это вроде как и не предпринимательская деятельность, т.к. ПД это, согласно ГК, деятельность систематическая. Однако вон же, есть письмо это разрешающее, на основании того что "имущество, используемое для предпринимательской деятельности" это спецкатегория согласно налоговому праву.
Ну то есть зарегистрировать ИП, продать квартиру, разрегистрировать ИП - это явно мутняк, а вот если она вполне себе через ИП сдавалась (а именно так, формально и нужно сдавать) - то вроде как, согласно тому письму, не то что не можешь воспользоваться УСН место НДФЛ, а обязан это сделать, и теряешь право на вычеты.

В общем серая зона. Самому интересно.

[Rdrose]

Solnishko спасибо за информацию, а также за напоминание за возможность получать СМС, которой у меня нет. А что нужно для этого, cell phone из России? Проживаю в Штатах давно, но регистрация в России, и Российское Посольство считает меня как временно проживающую в США, когда оформляю загранпаспорт и другие бумаги.

Nostradamus, по поводу экскроу.. спасибо, никто не упоминал об этом. Мой риэлтор настаивает на ячейке с наличкой, т.к. аккредитив риэлтора пугает, а покупатель напротив хотел бы использовать для упрощения. Вопрос пока остаётся открытым.

[dimbmw]

А есть случаи что такое удавалось провернуть?

Лично мне не известны. Кстати, 6% это меньше 13% и по идее это и для резидентов выгодный вариант. Но если сделка единичная то это вроде как и не предпринимательская деятельность, т.к. ПД это, согласно ГК, деятельность систематическая. Однако вон же, есть письмо это разрешающее, на основании того что "имущество, используемое для предпринимательской деятельности" это спецкатегория согласно налоговому праву.
Ну то есть зарегистрировать ИП, продать квартиру, разрегистрировать ИП - это явно мутняк, а вот если она вполне себе через ИП сдавалась (а именно так, формально и нужно сдавать) - то вроде как, согласно тому письму, не то что не можешь воспользоваться УСН место НДФЛ, а обязан это сделать, и теряешь право на вычеты.

В общем серая зона. Самому интересно.

Можно и посдавать год другой, это не такая проблема, как отдать 30%.
Интересно как с американской стороны потом зачесть эти 6%.