Какой брать mortgage? 15 vs 30 fixed. И где

[мухобой]

Цена дома около 350-450К, из них 10% даун.
Переезжать не собираемся, но шанс все равно высокий, ИТ рынок на подъеме.

Вроде ставки низкие сейчас и будут расти, так что, выходит, выгоднее брать fixed?

Проценты
3.9% на 15 fixed
4.4% на 30 fixed

Читал что-то такое, что есть смысл брать 30 fixed, а выплатить раньше. Не очень понятно зачем это делать?
Вот сижу сомневаюсь брать ли на 15 или на 30 лет.

[Helmsman]

Смысл есть только в том, что 30-тилений кредит дает возможность манёвра. По деньгам оно никак не выгодно, естественно, если планировать владение домом на срок кредита и не учитывать изменение цены дома.
Например, при цене дома в 400К и 10% down за 15 лет Вы заплатите ~116K процентов и будете платить ~2645 в месяц.
На 30 лет Вы заплатите ~289K процентов при месячной плате в ~1800. Чтобы заплатить меньше процентов, чем при 15-летнем кредите, придётся платить 3К в месяц.

[thinker]

Читал что-то такое, что есть смысл брать 30 fixed, а выплатить раньше. Не очень понятно зачем это делать?

Чтобы не очень много переплачивать банку в виде процентов.

Вот сижу сомневаюсь брать ли на 15 или на 30 лет.

На 15 лет процент обычно ниже, стало быть выгоднее. Но... если трудно платить такой большой месячный платеж, то лучше взять 30 летний мортгич и выплатить его раньше раньше срока, в те времена когда позволяют финансы.

[Helmsman]

В Ёкселе есть удобный Loan Amortization Template, туда можно забить цифры и изучать влияние разных параметров на месячный платёж, проценты и срок погашения.

[thinker]

Кстати Chase даёт 4.5% на 30 year fixed, с 5% downpayment, если у вас хорошая кредитная история. И они же обещают сделать % rate match, если найдёте процент ниже при тех же условиях (30 years, 5% down).

[мухобой]

Спасибо за инфу, у меня с чейзом как раз хорошие отношения

[мухобой]

У кого вообще выгоднее брать при прочих равных - у шараги какой-то типа BankOfInternet или банк большой типа Chase?

[Helmsman]

На мой вкус - где дешевле. Всё равно продадут фанни или фредди.

[мухобой]

Ребята, а объясните еще как эти странные таблицы читать

Вот, например, что penfed предлагает на 400К purchase, 10% down, 360K credit
https://penfed.mortgagewebcenter.com/CheckRates

Code: Select all

30 Year Fixed Rate
Rate	APR	Points	Lender Credit	Closing Fees	Payment	Details
4.375%	4.731%	0.750%	$0.00	$10,616.72	$1,884.43	View
4.500%	4.793%	0.000%	$0.00	$7,916.72	$1,911.07	View
4.625%	4.922%	0.000%	$3,150.00	$4,766.72	$1,937.90	View
4.750%	5.050%	0.000%	$4,950.00	$2,966.72	$1,964.93	View
4.875%	5.180%	0.000%	$6,750.00	$1,166.72	$1,992.15	View

15 Year Fixed Rate
Rate	APR	Points	Lender Credit	Closing Fees	Payment	Details
3.875%	4.235%	0.625%	$0.00	$9,266.72	$2,697.38	View
4.000%	4.269%	0.000%	$0.00	$7,016.72	$2,719.88	View
4.125%	4.395%	0.000%	$2,700.00	$4,316.72	$2,742.48	View
4.250%	4.521%	0.000%	$3,600.00	$3,416.72	$2,765.20	View
4.375%	4.647%	0.000%	$5,400.00	$1,616.72	$2,788.03	View
4.500%	4.775%	0.000%	$6,750.00	$266.72	$2,810.98	View

Насколько я понял, по дефолту надо брать нижнюю строку, т.е., получается, 4.875% на 30 лет и 4.5% на 15 лет
Или берем столбец Closing Fee это что я могу доплатить, чтобы получить меньшую ставку.
Тогда если я делаю не 10%, а 5% down, и эти же деньги вложу в points/closing fees, получается можно ставку снизить? Там где-то, похоже, MI платеж затаился, пока не вижу

Code: Select all

30 Year Fixed Rate
Rate	APR	Points	Lender Credit	Closing Fees	Payment	Details
4.375%	4.866%	0.750%	$0.00	$11,016.72	$2,036.61	View
4.500%	4.929%	0.000%	$0.00	$8,166.72	$2,064.73	View
4.625%	5.058%	0.000%	$3,325.00	$4,841.72	$2,093.06	View
4.750%	5.189%	0.000%	$5,225.00	$2,941.72	$2,121.59	View
4.875%	5.318%	0.000%	$7,125.00	$1,041.72	$2,150.32	View

15 Year Fixed Rate
Rate	APR	Points	Lender Credit	Closing Fees	Payment	Details
3.875%	4.284%	0.625%	$0.00	$9,591.72	$2,866.24	View
4.000%	4.318%	0.000%	$0.00	$7,216.72	$2,889.98	View
4.125%	4.444%	0.000%	$2,850.00	$4,366.72	$2,913.85	View
4.250%	4.570%	0.000%	$3,800.00	$3,416.72	$2,937.83	View
4.375%	4.699%	0.000%	$5,700.00	$1,516.72	$2,961.93	View
4.500%	4.825%	0.000%	$7,125.00	$91.72	$2,986.14	

[мухобой]

Еще вопрос. Если есть высокий шанс, что мы продадим купленный дом ранее, чем через 5 лет, то правильно ли было бы рассматривать 5/1 ARM как наиболее подходящий вариант?

[Helmsman]

Closing Fee - это стоимость оформления. Надо смотреть разбивку по компонентам, их там несколько.

[thinker]

Еще вопрос. Если есть высокий шанс, что мы продадим купленный дом ранее, чем через 5 лет, то правильно ли было бы рассматривать 5/1 ARM как наиболее подходящий вариант?

Да, но только если есть 100% уверенность или даже план, что вы действительно продадите дом через 5 лет или раньше. Если ее нет, то лучше "fixed".

[DropAndDrag]

1. downpayment, поинты, лендер кредит и клозинг фии играют в одном месте - в момент покупки, так что в принципе они одинаковы, но есть некоторые моменты.
- по таблицами понятно, что клозинг фии (поинты) - лендер кредит связаны с процентами. выше процент и лендер, в надежде на будущие выплаты, заплатит и клозинг фии (но есть и дополнительные фии при покупке), и даже подкинет кредит. поиграйтесь с калькулятором и найдите насколько надо платить дополнительно в месяц, чтобы стало ушло денег на проценты одинаково при максимальном лендер кредит и максимальном клозинг фии - от этого станет понятнее что к чему.
- наверное нельзя сказать лендеру, чтобы он отправил лендер кредит в downpayment. поэтому, чтобы увеличить downpayment за счет лендер кредита, то нужно где-то взять денег за 2-3 месяца вперед, так как последние 2-3 месяца лендер будет смотреть все ваши транзакции
2. упомянуто, что переезжать не собираетесь. так что если собираетесь сдавать, то
- клозинг фии и поинты войдут в amortization и будут списываться по чуть-чуть лет 15 (не помню)
- интерес тоже списываться. поэтому при такс бракете 25% rate 4.875% будет 3.62%.
- учтите, что процент для бизнеса (под сдачу) будет выше. в договоре лендер потребует чтобы вы переехали за 2-3 месяца. ну, а если не переедете, то за это можно попасть в тюрягу.
3. что выбирать 15-30 лет, больше меньше downpayment, получить кредит или фии зависит
- если с финансами на покупку в обрез, то имеет смысла получить кредит и уменьшить downpayment
- если с финансами в обозримом будущем (хорошо бы знать прикуп на все время, но вот как ...) плохо (неустойчиво с работой, выплаты на учебу детей, больше платить в 401 план), то на 30 лет. если хорошо, то 15 лет
- 5/1 это если есть большая вероятность, что продадите через 5 лет (смотри дальше про неразумность 5 лет)
- ваши личные ощущения
а) сколько вам осталось до пенсии. лично брал 15, так как не 35 лет, чтобы тихо мирно выплатить к 65. другие вообще не заморачиваются, так как считают что успеют несколько раз переехать.
б) что будет больше долбать выше платеж или дольше платеж
опять-таки если собираетесь сдавать, то там аргументы играют по другому.
4. если собираетесь 5 лет держать дом, то я бы долго думал о смысле покупки

удачи!

[DropAndDrag]

У кого вообще выгоднее брать при прочих равных - у шараги какой-то типа BankOfInternet или банк большой типа Chase?

кто даст лучше кредит - это основное. даже если лендер откинет ноги, то вам не надо забирать деньги )))
еще аргумент - некоторые лендеры часто не делают документы к клозингу. поэтому приходится просить отодвинуть клозинг ...

[niks01]

Читал что-то такое, что есть смысл брать 30 fixed, а выплатить раньше. Не очень понятно зачем это делать?

Чтобы не очень много переплачивать банку в виде процентов.

Вот сижу сомневаюсь брать ли на 15 или на 30 лет.

На 15 лет процент обычно ниже, стало быть выгоднее. Но... если трудно платить такой большой месячный платеж, то лучше взять 30 летний мортгич и выплатить его раньше раньше срока, в те времена когда позволяют финансы.

Я считаю так, грубый пример:
дом стоит 200К
за 15 лет все выплаты 300К
за 30 лет все выплаты 400К
Допустим дом держится до полной выплаты через 30 лет: за 30 лет, доллар скорее всего значительно обесценится а цена дома соотвественно больше вырастет, так что лишние 100К в данном случает будут скомпенсированы, в то время как помесячная плата была ниже что легче платить. В случае проблем, такой дом также легче удержать сдав его жильцам так как моргэдж паймент ниже. (сейчас не говорю о рефинансировании)
Облом в этом случае если каком то образом цены на дома здесь обвалятся и не поднимутся, но из за инфляции это маловероятно, рост цен на недвижимость здесь в основном отражает скрытую инфляцию а не реальную ее ценность.
В 1988м году, средний американский дом стоил около 70К, сейчас 240К (30 лет), в 2003м где то 110К (15 лет). Но опять же это всегда лотерея.