Покупка дома на H1B

[Vctr]

А собственно вообше subj это возможно? Законы никакие при этом не нарушаються? А то надоело платить (рент кому-то), хочеться платить за СВОЙ дом.
А в моем родном банке, где у меня аккаунты сказали, что открывают mortgage только постоянным резидантам (каковым я по определению H1B не являюсь).
У кого есть подобный опыт? Поделитесь.

[Master]

Знаю несколько человек, которые покупали недвижимость, имея рабочую визу. Собственно, и иностранец тоже может купить дом.

Финансирование обычно сильно зависит от того даунпэймента, который Вы можете предложить. Чеи больше положишь, тем легче дадут остальные взаймы. Никакой дискриминации - сугубо денежный вопрос.

А самые лучшие займы обычно дают не там, где у нас чекинг или сэйвинг. Есть много организаций, специализирующихся на финансировании жилья. Можно и на нете поискать. Например, www.iOwn.com

Успехов в новом начинании.

[Zarnitsa]

Мортгейджи дают в DCU. Судя "по определению" крдитного этого союза дают людям с H1B.
Зайдите на www.dcu.com в "Products and services" там можно и проценты посмотреть.
Брал ли кто-нибудь кредит на дом в DCU? Отзовитесь!

[gandalf]

Дом имея Н1В купить можно. Я это сделал. Советы такие:
- Правильно расчитайте сколько вы можете потратить. Как показала практика дают больше чем ты готов (ибо это secured). Стандартную формулу Годовой доход*3 надо делит итог на 1.5
- Возьмите real-estate agent.
- Послушайте его, какую мортгаге компанию он порекомендует
- Агента и компанию выбирайте на основании рекомендации людей которым доверяете. Спросите коллег по работе (если у вас с ними хорошие отношения. Американцы к таким вопросам относятся с пониманием и могут дать ценную наводку)
- Агент и компания должны знать место где находится ваш дом. Т.е. представитель компании и агент должны знать местный рынок. Спросите агента о рекомендации адвоката. Он должен быть местным. Агент и адвокат - ваша главная торговая сила. Компания должня произвести appraisal квалифицированно (цена на дом может разнится в несколько раз в зависимости от города, несмотря на то, что дома отстоят друг от друга в 100 метрах, все участники должны знать местную специфику).
- Возьмите на работе бумагу о том что вас любят, компания может ее захотеть.
- Копите деньги.
- Берите FHA лоан. Просто скажите это слово, представитель компании будет знать о чем вы говорите. В кратце, это ссуда обеспеченная государством, можно платить менше денег downpayment но процесс тянется дольше, больше инспекций, не работает в специальных видах собственности (POD, Town community, Appartemet, Perpetual Lease т.п.)
- После покупки дома будьте готовы потратить 2К$-10К$ на приведение его в чувство.
- Переезд стоит денег. Не берите грузчиков, наймите грузовик сами (uHaul, Budget).

[staff]

gandalf, привет, у меня возникла масса вопросв. В основном по поводу не явных или кратких формулировок. Позволю себе их задать, прямо по ходу текста.

<BLOCKQUOTE><font size="1" face="Arial">quote:</font><HR>Originally posted by gandalf:
Дом имея Н1В купить можно. Я это сделал. Советы такие:
- Правильно расчитайте сколько вы можете потратить. Как показала практика дают больше чем ты готов (ибо это secured).
Это как? Правда не понятно
Стандартную формулу Годовой доход*3 надо делит итог на 1.5
И че получится максимальная цена дома которую я могу себе позволить? А на сколько лет обычно loan и по сколько в месяц это выдет?

- Возьмите real-estate agent.
Можно по подробнее кто это такое?
- Послушайте его, какую мортгаге компанию он порекомендует
Это типа контора которая даст ссуду?
- Агента и компанию выбирайте на основании рекомендации людей которым доверяете. Спросите коллег по работе (если у вас с ними хорошие отношения. Американцы к таким вопросам относятся с пониманием и могут дать ценную наводку)
- Агент и компания должны знать место где находится ваш дом. Т.е. представитель компании и агент должны знать местный рынок. Спросите агента о рекомендации адвоката.
Какая рекомендация?
Он должен быть местным. Агент и адвокат - ваша главная торговая сила. Компания должня произвести appraisal квалифицированно (цена на дом может разнится в несколько раз в зависимости от города, несмотря на то, что дома отстоят друг от друга в 100 метрах, все участники должны знать местную специфику).
- Возьмите на работе бумагу о том что вас любят, компания может ее захотеть.
Какого примерно содержания?
- Копите деньги.
На переезд или на downpayment?
- Берите FHA лоан. Просто скажите это слово, представитель компании будет знать о чем вы говорите. В кратце, это ссуда обеспеченная государством, можно платить менше денег downpayment
А какой примерно размер суммы?
но процесс тянется дольше, больше инспекций, не работает в специальных видах собственности (POD, Town community, Appartemet, Perpetual Lease т.п.)
- После покупки дома будьте готовы потратить 2К$-10К$ на приведение его в чувство.
Ни чего себе, это типа на ремонты всякие? А зачем (кроме как для себя) для этих самых инспекций? И как часто они бывают?
- Переезд стоит денег. Не берите грузчиков, наймите грузовик сами (uHaul, Budget).
Всмысле не брать грузчиков? А какие с этим проблемы?
<HR></BLOCKQUOTE>

Note: Прошу не расценивать мои вопросы как эронию. Я был абсолютно серьезен. Расчитываю на серьезные ответы. В красноречии тренироваться можно на более легких темах или в чате

Заранее благодарю за ответ.


------------------
Staff

[psx]

Вообще, "хочеться платить за СВОЙ дом" - агитка агентов, имеющая очень мало общего с объективной реальностью. В первый год 95 процентов от твоих пэйментов по дому будут составлять проценты по заему (30-летний лоан). Если учесть все остальные траты (страховки, налоги), то ситуация окажется еще мрачнее. А если учесть еще расходы по поддержанию дома в стоячем состоянии, то о Гаваях надо будет забыть, и надолго...
Но нет худа без добра. В покупке дома есть и плюсы.
Знаю людей, купивших дома на рабочих визах, но они платили не меньше 10-20 процентов первого взноса. Плюс cloasing costs, которые в принципе, как оказалось, можно попросить заплатить продавца.
Деньги надо копить на даунпэймент. Чем больше накопишь - тем меньше проблем возникнет и тем меньше придется подарить дяде.

[SashaT]

Купил таунхаус на Н1. Выводы:
- могут дать такой большой кредит, что жизнь превратится в перенос чеков из одного банка в другой. Ходи по интернет, считай на mortgage calculators сколько ты будешь в итоге платить, добавляй расходы на электричество, газ, воду, home owners association и всякое такое. Если останется желание покупать дом - покупай!
- на дом дают до 30 лет (чем меньше срок - тем меньше проценты но больше выплаты). Сколько в месяц? Зависит от дома, конечно.
- про агента спрашивайте у знакомых. Если еще нет знакомых - скорее всего, вы не знаете своего района и дом покупать будет преждевременно :-)
- FHA дают, если не ошибаюсь, до 252К. При этом нужен 3% min down. Я взял его как secondary mortgage в своем каунти (точнее, mortgage broker, которого мне порекомендовала моя агентша, помог его оформить)
- существуют еще так называемые closing costs (вполне может быть около $10К и НЕ включены в mortgage). Вообще, переезд и обустройство всегда требуют денег.
- Зачем грузчики, если есть друзья? Берешь трак в прокат за $100, покупаешь мяса и водки, ррраз - и готово!

А жить в своем доме просто кайф!

[chaika]

>Правильно расчитайте сколько вы можете потратить
http://quickenloans.quicken.com/Tools/RentVsBuy/RentQuery.asp?Source=excite_real1.4rent

[Master]

<BLOCKQUOTE><font size="1" face="Arial">quote:</font><HR>Originally posted by psx:
Вообще, "хочеться платить за СВОЙ дом" - агитка агентов, имеющая очень мало общего с объективной реальностью. <HR></BLOCKQUOTE>

Это субъективная реальность, в которой сходится подавляющее большинство тех, кто имеет свой дом и не один год. Речь идет о долгосрочной вещи. Рассматривать ее с позиций месяца или года будет странновато.

Насчет агентов тоже сомнительно. Они никогда никого за рукав не хватают. Максимум - шлют письма или открытки. К ним люди обращаются тогда, когда у них есть потребность купить или разобраться в ситуации. Недобросовестные агенты спекулируют на совсем других вещах.

Выгода материальная, если вкратце, состоит в том, что даже при стабильной цене на рынке жилья, месячные платежи с учетом налоговых льгот не превышают стоимости рента равноценного жилья. Через тридцать лет у рентера ничего нет, а у владельца есть выплаченный дом. Надо положить какие-то денежки даун. И они не у каждого есть.

Можно, конечно купить с тремя процентами даун, тогда будет дороже. Но, обычно, это делают когда спешат вложиться на быстро растущем рынке. Тогда разница в цене мгновенно окупается на appreciation.

[psx]

Это _субъективная_ реальность, в моем понимании противоречашая объективной. Купить равноценное рентуемому жилье? Хм. Ни разу такого не встречал. Мои друзья снимали частный дом в Хилсборо (не многим надо рассказывать, что это за город) за 2.5К. В последние месяцы ренты дом был на рынке за 900К. Было это 1.5 года назад.
Покупая дом, не покупаешь равноценное именно из соображений того что
1. твое положение в обществе будет со временем улучшаться и то что сейчас тебя устраивает, через 2 года - уже не будет.
2. Твоя семья будет увеличиваться, или, по крайней мере, взрослеть.
Оба эти пункта - именно из соображений _долгосрочности_ этой затеи.
Ситуация в ВА - исключительная и не может рассматриваться как пример. Я бы рассмотрел как пример ситуацию в каком-нибудь Сан Диеге или на худой конец - Солт Лэйк Сити. Так вот, дом, который я покупаю за 305, был куплен предыдущими хозяевами 7 лет назад за 180 тысяч. К 180 надо приплюсовать СС (около 4 тысяч), а из 305 - вычесть агентские проценты и стоимость апгрейдов/ремонтов (около 30 штук в моем случае только на апгрэйды).
Теперь предположим, что бывшие хозяева вложили хотя бы половину этих денег в сток-маркет...
Короче, я могу рентовать сейчас аналогичный покупаемому дом за ~1500-1800, что будет намного меньше процентов, налогов и страховок, которые я буду платить в случае его покупки. И я при этом не буду платить за ремонты.
Так что в моем понимании американская мечта - штука очень дорогая. И не только по деньгам, но и по времени (в доме постоянно надо что-то делать (или платить за то, что это будут делать другие )). Но чисто психологически - очень хочется иметь _свой_ дом.

[Master]

<BLOCKQUOTE><font size="1" face="Arial">quote:</font><HR>Originally posted by psx:
Покупая дом, не покупаешь равноценное именно из соображений того что
1. твое положение в обществе будет со временем улучшаться и то что сейчас тебя устраивает, через 2 года - уже не будет.
2. Твоя семья будет увеличиваться, или, по крайней мере, взрослеть.
Оба эти пункта - именно из соображений _долгосрочности_ этой затеи.
<HR></BLOCKQUOTE>

Покупать можно и лучше, чем ты снимаешь сегодня. Тем более, что новые эмигранты обычно ужимаются и снимают поскромнее, чем американцы с аналогичным доходом.

Но мы сравниваем цены в смысле целесообразности рента или покупки. Сравнивать нужно цены на аналогичные вещи. Иначе получится полный кавардак.

Предыдущие хозяева дома, даде если он был куплен с 20% даун (36 тысяч) на эти 36 тысяч наварили за семь лет 120 тысяч - неплохо. Даже если вычесть расходы на приведение дома в предпродажное состояние, комиссионные и разные платежи. Если же они купили с 5%-ми, то есть положив 9 тысяч, то окажется, что это был их лучший в жизни инвестмент.

Принимая в рассмотрение расходы на поддержание дома, обратите внимание на то, что лендлорд НИКОГДА не будет его содержать в таком хорошем состоянии как Вы сами. Поэтому это не просто накладной расход. Это плата за качество жизни. Можно снять студию в доунтауне и считать, что сэкономил деньги. Неправда это. Просто петеря в качестве жизнт позволила избежать некоторых расходов.

Вообще же сравнивать цены на разные товары бессмысленно. Надо их приводить к общему знаменателю.

[psx]

Master:
Да, кавардак. Но... Заезжая в аппартмент, у меня и мысли не может быть о том, что я в нем проживу 5 лет - такие случаи очень редки. Именно поэтому _не получится_ сравнивать аналогичные вещи в данном конкретном случае. Уж слишком они разные...

С 20 процентами даун они платили в месяц почти в 2 раза больше того, чем рентовали бы. (Не считая сопутствующих расходов). К тому же не 120 тысяч прибыли, а гораздо меньше - по моим расчетам - не больше 70.
У меня в апартаментах есть 2 бассейна, джакузи, тренажерный зал. Гараж (на 1 машину, правда), стирка/сушка в номере, камин и вью на весь город. Стоит 980 в месяц - не самый дешевый апартмент в самом дорогом комплексе в городе. Сломался мотор гаража - мне его заменили за 1 день и угадайте, сколько я заплатил за это? Потух газ в водонагревателе - ночью же пришли и зажгли. Я не убираю снег зимой, опавшие листья осенью, не меняю траву на газоне летом. То есть я трачу ноль времени и еще меньше денег на это, живя в апартментах. Я пока еще не могу оценить, сколько это будет стоить мне в том самом доме...
/*
Принимая в рассмотрение расходы на поддержание дома, обратите внимание на то, что лендлорд НИКОГДА не будет его содержать в таком хорошем состоянии как Вы сами. Поэтому это не просто накладной расход. Это плата за качество жизни.
*/
См. выше. Я знаю такие апартменты, где лэндлорд экономит на всем. Я бы за такие платил здесь не больше 700, если бы захотел так жить. Также я знаю людей, сильно экономящих на поддержании в порядке _своего_ дома... Например, сломался тот же пресловутый мотор в гараже - машина будет стоять на улице месяцами до тех пор, пока хозяин не найдет бэушный по дешевке.

ЗЫ. Можно спорить еще неделю, но _я тоже_ покупаю дом, хотя и вовсе не считаю _это_ хорошим инвестментом - просто за удовольствия надо платить...


[This message has been edited by psx (edited 19-07-2000).]

[igorb]

<BLOCKQUOTE><font size="1" face="Arial">quote:</font><HR>Originally posted by psx:
Можно спорить еще неделю, но _я тоже_ покупаю дом, хотя и вовсе не считаю _это_ хорошим инвестментом - просто за удовольствия надо платить...
<HR></BLOCKQUOTE>
Во-во, в первую очередь это удовольствие, во вторую - инвестмент. А еще - покупая дом вы знаете, что ваш payment не возрастет на 20% как придет время нового lease договора. Почитайте топик про Sunnyvale. Mortgage payment сегодня больше чем рент (хотя м не в два раза - нельзя же сравнивать 2-bedroom apartment с ~1000кв.футов площади с 3-bedroom домом, который в два раза больше) а через 5 лет они будут сравнимы.