Вопрос по банковскому интересу при покупке дома

Банки, налоги, кредит
M.Wazowski
Уже с Приветом
Posts: 1005
Joined: 24 Oct 2002 21:18

Вопрос по банковскому интересу при покупке дома

Post by M.Wazowski »

Такая история -- пообщались мы с нашим агентом по недвижимости по поводу существующих ныне банковских интересов на мортгидж. Она дала нам цифру 6.00% , ссылаясь, что это неплохой процент, который сейчас дает агент, с которым она работает. Я говорю, что в инете видел процент и получше -- например, 5,5 % (www.bankrate.com , штат Мэриленд). Она говорит, что да, мол, есть и такие проценты, но у них скорее всего фии поболее будут или за что-нибудь чарджать станут.
Вот я и думаю, верить ли тому, что мне агент советует ? :pain1:
Может, имеет смысл поискать процент пониже на банкрейт.сом ???
И правда ли, что за зафиксирование процента нужно платить 1 поинт ???
И сколько может стоить closing ???
спасибо всем
User avatar
thinker
Уже с Приветом
Posts: 26853
Joined: 29 Aug 2000 09:01

Re: Вопрос по банковскому интересу при покупке дома

Post by thinker »

M.Wazowski wrote:Такая история -- пообщались мы с нашим агентом по недвижимости по поводу существующих ныне банковских интересов на мортгидж. Она дала нам цифру 6.00% , ссылаясь, что это неплохой процент, который сейчас дает агент, с которым она работает. Я говорю, что в инете видел процент и получше -- например, 5,5 % (www.bankrate.com , штат Мэриленд). Она говорит, что да, мол, есть и такие проценты, но у них скорее всего фии поболее будут или за что-нибудь чарджать станут.
Вот я и думаю, верить ли тому, что мне агент советует ? :pain1:


Средняя ставка на прошлой неделе для 30 летнего мортгича была 5.91%. На этой неделе она уменьшилась до 5.79%. Для 15 летнего мортгича цифры на той и этой неделе соответственно 5.21% and 5.06%.

http://www.usatoday.com/money/perfi/hou ... ages_x.htm

M.Wazowski wrote:Может, имеет смысл поискать процент пониже на банкрейт.сом ???


Почему бы нет... 8)

M.Wazowski wrote:И сколько может стоить closing ???
спасибо всем


у нас стоило $3000 плюс $300 за appraisal. Мы перефинансировали и closing cost не платили (только appraisal). Просто эти деньги были добавлены к существующему мортгичу.
All rights reserved, all wrongs revenged.
User avatar
Okapy
Уже с Приветом
Posts: 504
Joined: 30 Aug 2000 09:01
Location: Voronezh, Russia -> NJ, USA

Post by Okapy »

M.Wazowski wrote:И правда ли, что за зафиксирование процента нужно платить 1 поинт ???


Бред сивой кобылы за 5 минут до полнолуния.

И сколько может стоить closing ???


Closing costs могут быть от 1 тыс до 6 тыс. Все зависит от условий и вашей ситуации. Closing costs и процент обычно зависят друг от друга. То что под 5.5 процентов, это может быть с понтами и cl. costs в 6000.

Какие условия брать вам никто не посоветует, т.к. если процент будет падать, что сейчас лучше брать cl.costs поменьше, а потом перефинансироваться. Если перефинансироваться не придется, то лучше сейчас выложить по максимуму и взять 5.5.

А поискать в любом случае надо.

Вот например от ditech табличка
Rate | Points | APR | Mthly Pmnt | Closing Cost
5.375% 2.000 5.688% $1,288 $7,795
5.500% 1.000 5.720% $1,306 $5,495
5.625% 0.500 5.800% $1,324 $4,345
5.750% 0.000 5.879% $1,342 $3,195
6.125% 0.000 6.125% $1,398 $0

Вот я бы на нее ориентировался
Миротворцы навсегда примиряли города, превратив их в руины.(А. Непомнящий)
User avatar
sergey1234
Уже с Приветом
Posts: 12055
Joined: 13 Oct 2002 21:46

Post by sergey1234 »

Okapy wrote:Вот например от ditech табличка
Rate | Points | APR | Mthly Pmnt | Closing Cost
5.375% 2.000 5.688% $1,288 $7,795
5.500% 1.000 5.720% $1,306 $5,495
5.625% 0.500 5.800% $1,324 $4,345
5.750% 0.000 5.879% $1,342 $3,195
6.125% 0.000 6.125% $1,398 $0

Вот я бы на нее ориентировался



Обтатите внимание прежде всего на столбец "APR"!

Это реальный процент - "annual percent rate" (включая все что вы заплатили банку, клоузинг пойнты и т.д.). Т.е. это "пересчитанный" рекламируемый процент с учетом того что часть денег вы выплатили банку вперед при взятии моргаджа. Просто "рейт" всего этого не учитывает, и банки в рекламныx целяx могут и сделать низкую рейт с большими клоузинг кост и пойнтами - APR вам это покажет.
u0999
Уже с Приветом
Posts: 2615
Joined: 03 Oct 2002 21:33
Location: Tashkent->IL->FL, USA

Post by u0999 »

найдите 'русского' брокера и делайте финансирование без closing cost. % может быть на .125 - .25 выше (в зависимости от суммы займа и вашего кредита и условий) но не надо эти 3-6 тыс платить вперед. мы взяли в конце веврала 5.25 на 15 лет, без closing cost.
Удачи.
П.С. то что рекламируют дайтеки и пр. скорее всего или с пойнтами, или с клозинг костами или др. фи. смотрите на бэнкрейт и прибавьте примерно .25% чтоб иметь представление о реально возможном проценте.
User avatar
Bookman
Уже с Приветом
Posts: 866
Joined: 03 Nov 2002 20:08
Location: USA, East Coast

Post by Bookman »

Столкните несколько банков между собой. Получите quote в одном. Потм звоните в другой, они вам что-то предложат а вы им: Bank XXX offers me YYY% with no points and no origination fees. Can you beat that? Несколько итераций этого процесса дадут вам оптимальный процент.
честь и свобода
Muhov
Уже с Приветом
Posts: 129
Joined: 22 Jan 2003 18:55
Location: US

Post by Muhov »

u0999 wrote:найдите 'русского' брокера и делайте финансирование без closing cost. % может быть на .125 - .25 выше (в зависимости от суммы займа и вашего кредита и условий) но не надо эти 3-6 тыс платить вперед. мы взяли в конце веврала 5.25 на 15 лет, без closing cost.
Удачи.
П.С. то что рекламируют дайтеки и пр. скорее всего или с пойнтами, или с клозинг костами или др. фи. смотрите на бэнкрейт и прибавьте примерно .25% чтоб иметь представление о реально возможном проценте.


А чем не русский брокер отличается от русского? Ему что банки дают лучшие условия из-за того, что он "русский"?

Дайтех даёт именно то, что пишет на сайте, равно как и E-Trade и вполне таки приличные условия. Они публикуют табличку что дают и сколько поинтов берут, у них есть разные условия с разными поинтами и разными клоузинг кост. Нужно просто позвонить и попросить естимейт сделать с разными условиями.
u0999
Уже с Приветом
Posts: 2615
Joined: 03 Oct 2002 21:33
Location: Tashkent->IL->FL, USA

Post by u0999 »

он отличается тем что 'покрывает' клозинг кост из своих комиссионных, в надежде что вы своим знакомым его порекомендуете или снова будете перефинансироваться с ним. может то же делают ам. брокеры - я не знают. поинты и кл. кост я ни разу не платила и не собираюсь. если вы уверены что либо проживете в доме долго чтоб окупить этои поинты и что не будете снова перефинансироваться если % упадет, то может имеет смысл платить кл. кост. Иначе я предпочитаю иметь деньги в кармане (не плата кл.кост) а не fractionally lower %.
M.Wazowski
Уже с Приветом
Posts: 1005
Joined: 24 Oct 2002 21:18

Post by M.Wazowski »

тогда подскажите, пожалуйста, где сейчас можно оформить мортгидж с небольшим процентом ???? :pain1:
User avatar
Okapy
Уже с Приветом
Posts: 504
Joined: 30 Aug 2000 09:01
Location: Voronezh, Russia -> NJ, USA

Post by Okapy »

А кредитная история хорошая?
Миротворцы навсегда примиряли города, превратив их в руины.(А. Непомнящий)
o.k
Уже с Приветом
Posts: 3006
Joined: 29 Apr 2000 09:01
Location: NY, NY, USA

Post by o.k »

M.Wazowski wrote:тогда подскажите, пожалуйста, где сейчас можно оформить мортгидж с небольшим процентом ???? :паин1:

2 недели назад я "закрылась" в [Greenpoint] 5.5 % на 30 лет, без поинтов. [Closing costs] составили $12,000 (самый большой рашод в них [NY mortgage tax] - $7,000, что вам не грозит если вы не в этом штате; и [title insurance], который я купила не только для банка, но и для себя - очень старый дом). Позвоните нескольким брокерам, пойдите в локальные банки где у вас есть щета/кредитки - и везде берите [good faith estimate of closing costs]. Ну а потом выбирайте.
o.k
User avatar
thinker
Уже с Приветом
Posts: 26853
Joined: 29 Aug 2000 09:01

Post by thinker »

Мы "закрылись" в середине марта:

Crossroads Mortgage, Inc. Toll Free 1-888-505-8007 (их реклама была по местному каналу TV, тока один раз мы им позвонили, они всё сами сделали, а мы через неделю пришли только подписать бумажки)
15 лет, 5%
no points
Closing Cost $3000 не платили, а добавили к существующему мортгичу.
All rights reserved, all wrongs revenged.
User avatar
sergey1234
Уже с Приветом
Posts: 12055
Joined: 13 Oct 2002 21:46

Post by sergey1234 »

M.Wazowski wrote:тогда подскажите, пожалуйста, где сейчас можно оформить мортгидж с небольшим процентом ???? :pain1:


Идете на http://www.compareinterestrates.com/ , выбираете свой штат в списке, получаете список банков работающиx в вашем штате с иx текущими рейтами, адресами, телефонами, и интерннет-линками. Обновляется еженедельно или для крупныx банков даже чаще.
yuliyakar
Новичок
Posts: 38
Joined: 24 Jul 2002 18:38
Location: Arlington, TX, USA

Post by yuliyakar »

Обиясните пожалyиста
А что значит с поинтами или без????
Y меня cредитная история неплохая но мало ее. Score 640. Доход почти 30К
Yмыжа kредитная история не очен но хорошии доход
Если y меня шанси кyпит дом толко на себя
и как лyчше постyпит в етои ситyaтсии. Надоело платит за рент yже!!!
Живy я в Даллас area, ТХ
Спасибо зараннее
u0999
Уже с Приветом
Posts: 2615
Joined: 03 Oct 2002 21:33
Location: Tashkent->IL->FL, USA

Post by u0999 »

посмотрите здесь: http://www.bankrate.com/brm/green/mtg/mort2d.asp
насчет покупки дома - зависит от того за какую цену вы будете покупать дом, сколько дадите в даунпэймент, и будет ли доход вашего мужа учитываться при покупке или вы будете покупать ТОЛЬКО на себя. Удачи.
yuliyakar
Новичок
Posts: 38
Joined: 24 Jul 2002 18:38
Location: Arlington, TX, USA

Post by yuliyakar »

Spasibo ogromnoye seicahs pochitayu
Ya eshe v etom dele polnii profan :lol: :lol:
o.k
Уже с Приветом
Posts: 3006
Joined: 29 Apr 2000 09:01
Location: NY, NY, USA

Post by o.k »

yuliyakar wrote:Ы меня цредитная история неплохая но мало ее. цоре 640. Доход почти 30К
Ымыжа кредитная история не очен но хорошии доход
Если ы меня шанси кыпит дом толко на себя
и как лычше постыпит в етои ситятсии.

Даже если вы покупаете дом "на себя", и не указываете дохода мужа, всё равно учитывается ваша общая кредитная история, поскольку вы - одна семья.
o.k
M.Wazowski
Уже с Приветом
Posts: 1005
Joined: 24 Oct 2002 21:18

Post by M.Wazowski »

скажите, если score 760 -- это много или мало ?
и еще -- я сейчас планирую сделать обзвон брокеров, только вот волнует -- а ничего это, что все в мою кредитную историю начнут своими грязными руками залазить ??? никак это потом на мне не скажется ???

с уважением
Lida
Уже с Приветом
Posts: 25019
Joined: 16 Aug 2000 09:01
Location: NJ, USA

Post by Lida »

M.Wazowski wrote:скажите, если score 760 -- это много или мало ?
и еще -- я сейчас планирую сделать обзвон брокеров, только вот волнует -- а ничего это, что все в мою кредитную историю начнут своими грязными руками залазить ??? никак это потом на мне не скажется ???

с уважением


760 - очень хорошо.
Если не хотите, чтобы историю вашу проверяли - не давайте всем свой социал секьюрити. Сделайте одну копию своего репорта и спрашивайте, что они вам могут предложить.
У вас все получится!
User avatar
sergey1234
Уже с Приветом
Posts: 12055
Joined: 13 Oct 2002 21:46

Post by sergey1234 »

thinker wrote:Мы "закрылись" в середине марта:

Crossroads Mortgage, Inc. Toll Free 1-888-505-8007 (их реклама была по местному каналу TV, тока один раз мы им позвонили, они всё сами сделали, а мы через неделю пришли только подписать бумажки)
15 лет, 5%
no points
Closing Cost $3000 не платили, а добавили к существующему мортгичу.


При перефинансировании надо всегда стараться брать моргадж на меньший срок, чем он был раньше.

А то смотрите что получается. Был моргадж допустим на 15 лет. 5ть лет (например) его платили, осталось 10. и взяли новый моргадж опять на 15 лет. Т.е. в сумме моргадж из 15-летнего при рефинансировании стал 20-летним.

Это отдаляет момент когда дом будет выкуплен полностью. Т.е. платежи конечно стали меньше (потому что сумма меньше и срок больше, а не только потому что процент лучше), но в сумме банк получит за дом больше чем если бы новый моргадж был короче.

Тут еще деталь: очень много домов и рефинансируется и продается в первую половину срока выплаты моргаджа (допустим, купил 45-летний специалист дом. Моргадж на 30 лет, т.е. он его выплатит когда ему будет 75 лет, т.е. он 10 лет уже на пенсии будет. Eстественно он дом продает выxодя на пенсию, не из пенсии же ему моргадж платить, и делит деньги с банком). Так вот, в первую половину срока выплаты интереса больше выплат занятыx денeг, т.е. вы платите больше процентов банку чем возвращаете долг. Т.е. если перефинансироваться (или продать) в первую половину срока, то патили вы в основном проценты а долг не сильно уменьшился. Т.е. взяли в долг, платили ргулярно, перефинансировались - а выплачивать все равно много.

Ну и плюс клоузинг кост (долг вырос на его сумму). Т.е. следующий моргадж чтобы минимизировать эти негативные моменты надо брать на срок МЕНьШИЙ, чем предыдущий.
User avatar
thinker
Уже с Приветом
Posts: 26853
Joined: 29 Aug 2000 09:01

Post by thinker »

sergey1234 wrote:При перефинансировании надо всегда стараться брать моргадж на меньший срок, чем он был раньше.

А то смотрите что получается. Был моргадж допустим на 15 лет. 5ть лет (например) его платили, осталось 10. и взяли новый моргадж опять на 15 лет. Т.е. в сумме моргадж из 15-летнего при рефинансировании стал 20-летним.

Это отдаляет момент когда дом будет выкуплен полностью. Т.е. платежи конечно стали меньше (потому что сумма меньше и срок больше, а не только потому что процент лучше), но в сумме банк получит за дом больше чем если бы новый моргадж был короче.


Согласен. Но мы планируем выплатить всё банку за менее чем 10 лет, хотя мортгич на 15 лет. Так что, банк много не получит с нас :wink: , но мы сэкономим немного, так как rate был 7%, а после перефинансирования стал 5%.
All rights reserved, all wrongs revenged.

Return to “Финансы”