Про closing cost при refinancing

[AnyaGal]

Собираюсь делать рефинансирование. И у меня вопрос что лучше взять ставку получше и добавить closing cost в сумму займа или взять ставку на полпроцента хуже (но все равно существенно лучше чем сейчас), но оставить займ как есть?

В первом варианте, если вы продаете дом, то на руки вы получите денег меньше на величину этих closing cost - ведь так?

Скажем разница платежа всего на 80 долларов в месяц, а к долгу добавляется величина в 5-6 тысяч.
Поправьте меня please если я опять чего-то недопоняла.

[Aleut]

Это зависит от Ваших планов:
1) Как скоро вы собираетесь продавать дом
2) Через сколько лет вы прогнозируете очередное перефинансирование
ну и от динамики цен на недвижимость.

[sergeibob]

В первом варианте, если вы продаете дом, то на руки вы получите денег меньше на величину этих closing cost - ведь так?

Не только это, но вы на величину этих closing cost еще и проценты платите, если они включены в ваш mortgage.

Прикиньте через сколько месяцев\лет разница в месячной оплате перекроет величину closing cost (ну и плюс проценты с этих closing cost). Подумайте, будете ли вы так долго держать этот mortgage или продадите\перефинансируете до этого. Если будете то выбирайте rate поменьше + closing cost, если нет, то выбирайте rate побольше без closing costs.

[thinker]

Грубый рас-чет такой:

Например у вас есть возможность перефинансировать и уменьшить ставку на 1%.
Сумма невыплаченного мортгича - $100,000 (для примера),
Один процент от этого - $1000 и ровно столько вы будете экономить ежегодно, уменьшив ставку на один процент.
Предположим, что closing cost стоит $3000.

Это означает, что если вы проживете в доме более 3х лет (3000/1000=3) - имеет смысл перефинансировать. Если меньше 3х лет, - вы теряете деньги.

[Bookman]

Надо только учесть, что в closing cost входят такие вещи как prepaid interest and initial escrow deposit. Они вполне могут увеличит сумму тысячи на две. При этом это не настоящие расходы и их следует вычесть из суммы closing cost для расчета окупаемости как thinker показал выше.

[AnyaGal]

Грубый рас-чет такой:

Например у вас есть возможность перефинансировать и уменьшить ставку на 1%.
Сумма невыплаченного мортгича - $100,000 (для примера),
Один процент от этого - $1000 и ровно столько вы будете экономить ежегодно, уменьшив ставку на один процент.
Предположим, что closing cost стоит $3000.

Это означает, что если вы проживете в доме более 3х лет (3000/1000=3) - имеет смысл перефинансировать. Если меньше 3х лет, - вы теряете деньги.

Мне кажется вы меня не совсем поняли - мой вопрос немного в другом.
При перефинансировании всегда есть closing costs. Их все равно надо платить - мне известны три варианта:
1. Платить наличными
2. Ничего не платить наличными, но добавить их к сумме займа
3. Ничего не платить, ничего не добавлять к займу, но при этом взять ставку на полпроцента хуже (на сегодняшний день), чем при вариантах #1 и #2.

Вариант #1 нас не устраивает - мы думаем какой вариант выбрать #2 или #3.

Допустим при варианте #2 месячная экономия составит 300 долларов, а при варианте #3 220 долларов, то есть разница 80 долларов в месяц.
При этом по варианту #2 к сумме займа добавляется величина closing cost (допустим 5 тысяч без учета prepaid interest i escrow) и с них тоже идет процент.

Получается чтобы второй вариант стал выгоднее третьего, нужно в доме прожить не меньше 5000/80=62,5 месяца или больше 5 лет.

[Bookman]

AnyaGal, насколько я вижу вы все поняли правильно и знаете как сделать расчет.