First time home buyer

[Avva]

Собрались покупать дом. Первый!!!!! В нашем банке (Чикаго) нас убеждают примкнуть к программе первого покупателя. Обещают morgage 5%, 3,5 тысячи долларов от себя в счет даунпеймента и еще какие-то налоговые поблажки.

Агент, помогающий покупать дом, уверяет, что подобные программы - обман простого налогоплательщика, завуалированный красивыми обещаниями. Мотивируя, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке, убеждает не связываться с этой программой, а взять обычный morgage, процентов под 6.

Если кто знает о программах для первых покупателей дома, посоветуйте, как к этому относиться. Какие есть подводные камни?

Всем заранее спасибо.

[hedgehog]

Я покупала свой дом по FHA mortgage, но там много ограничений: low income, стоимость дома не превышающая их лимит( для Чикаго по-моему около 144К). Но зато я дала только 3% downpayment и рефинансировала дом уже дважды совершенно бесплатно.
Вот ссылка: http://www.hud.gov/

На мой взгляд на идти на программы для первых покупателей, они созданы специально для таких как мы Даже если они идут не от government.
Кстати, 6% это по-моему много на сегодняшний день. Поищите на инете другие банки, сравните проценты. Разница даже в четверть процента экономит вам тысячи в будущем! Советую не бросаться в первый попавшийся банк.....а поискать, подумать и не слушать вашего агента, а верить фактам и цифрам! У меня весь процесс занял около пары месяцев, не считая поиска самого дома.

[Monster01]

http://www.naca.com

[Lightick]

Нет никаких подводных камней, смело рассматривайте. Тем более, что этой льготой можно воспользоваться только один раз в жизни в Америке. Есть еще льгота. Если у вас отложены деньги, не обложенные налогами, в пенсионный вклад ИРА, вы можете как участник программы взять оттуда для покупки дома до 10000 долл и не получить пенальти за раннее снятие денег.

[/\ena]

[quote:21f1baaa78="Lightick"]Нет никаких подводных камней, смело рассматривайте. Тем более, что этой льготой можно воспользоваться только один раз в жизни в Америке. Есть еще льгота. Если у вас отложены деньги, не обложенные налогами, в пенсионный вклад ИРА, вы можете как участник программы взять оттуда для покупки дома до 10000 долл и не получить пенальти за раннее снятие денег.[/quote:21f1baaa78]

Yeah, what she said.

Программы для новичков-покупателей - хорошая вещь, если вы по условиям проходите.

Вообще, довольно легко оценить,что разумно: процентная ставка + платеж банку за факт займа (points) + сколько процентов от стоимости вы будете платить сразу. (Подводный камень: если меньше 20%, то банки часто накидывают дополнительную страховку на закладную - PMI something mortgage insurance, что есть выброшенные деньги.)

А про агента, который отговаривает - я бы задумалась. Он вам сам собирался займ сватать? Через своего агента? Если да - полоховато у этого агента с интегрити. Подмухлевывает. Но если вы сами займ ищете - то агент здесь не причем. А кроме идиоматических - какие аргументы против этой программы он выдвинул?

Еще один кусочек непрошенного совета - процентные ставки сейчас хороши, если договоритесь с банком - спрашивайте про rate lock-in. Значит, что процент вашего займа не изменится, даже если всеобщая ставка вверх поползет:

http://www.bankrate.com/brm/news/mtg/20020124a.asp

Удачи!

Лена

[Cranberry]

http://www.naca.com

Есть ли на Привете, кто пользовался этой программой? Или порекомендуйте что-то похожее,

Спасибо!

[Yura_SD]

Avva,
Ваш брокер вас обманывет или не знает о чэм говорит.

Действительно есть разные программы для тех кто покупает в первый раз, для малоимущих, для ветеранов, для полицейских и пожарников...Большинство из них строго ограниченны государственными правилами (или штатными) по тому сколько человек может зарабатывать что-бы воспользоваться такой программой, какую сумму займа может получить, на какой срок и при каких условиях. У меня очень близкий человек купил квартиру три месяца назад по такой программе. Я тоже хотел, но не попадал в рамки по заработку. Пришлось брать обычный заём. Иногда жильё которое продается через такие программы имеет очень низкую цену, но с одной загвоздкой - при продаже вы не можете просить полную рыночную стоимость, а только ту которую установит гос/штатная организация. Но это условие довольно редкое.

Когда мы покупали дом (в этом самом 2008) то процентная ставка таких программ была выше той которую мы получили без программы. Год или два назад, в Калифорнии ситуация выглядела наоборот, эти гос программы давали займы на процент ниже обычных, и при этом просили маленький даунпеймент (3%), и предлагали другие выгодные условия (например безпроцентый заём на этот самый даунпеймент).

Так обязательно посмотрите на такие займы, а своего брокера лучше замените на более честного.

http://acornhousing.org/index.php
http://www.acornhousing.org/TEXT/offices.php?reg=3&#6

[Cranberry]

Avva,
Ваш брокер вас обманывет или не знает о чэм говорит.
...
http://acornhousing.org/index.php
http://www.acornhousing.org/TEXT/offices.php?reg=3&#6

Юра, это старый топик, я его подняла, чтобы получить более свежую информацию, заодно посмотреть как меняется ситуация...

[Cranberry]

http://www.naca.com

На Гугле положительных отзывов не нашла. Несколько жалоб, но непонятно, насколько они именно к выдаче кредитов относятся.

[Helen_NJ]

Fine print:

NACA provides the NACA Workshop to everyone without becoming a NACA Member. After attending the workshop, should you decide to begin the NACA Program and the initial counseling, you need to be a NACA Member in good standing. This requires that the Membership Agreement and Authorization be signed by all household members. At your first individual meeting with a Mortgage Consultant, you will need to pay the Membership Fee, (for 2007 is $20 for the year). Once you purchase your home, you will need to pay the Membership Fee, which includes the Neighborhood Stabilization Fund Fee,of $50 a month for a period of between five and ten years, depending on the amount of the mortgage.

Participate in at least five actions and activities a year in support of NACA’s mission (это - requirement!!!)

https://www.naca.com/members/eligibilityIntro.jsp

По-моему это Аум Синрикё какая-то.

[Womanly]

Сорри, что влезаю в вашу тему...если сейчас такой бум [foreclosures], то почему народ не покупает дома ТОЛьКО на [foreclosures]?? Вот например, почти бесплатно домик в периферии Бостона 4 спальни - 109К. Там написано, что 109К - ето [transfer value]. А что ето значит??

[Cranberry]

Сорри, что влезаю в вашу тему...если сейчас такой бум [foreclosures], то почему народ не покупает дома ТОЛьКО на [foreclosures]?? Вот например, почти бесплатно домик в периферии Бостона 4 спальни - 109К. Там написано, что 109К - ето [transfer value]. А что ето значит??

Зависит. Если дом действительно хорош, то реальная покупная цена все равно выше идет. При этом сложнее/дольше делаются бумаги.
А в основном, такие дома требуют доработки, часто продаются as is. T.e. опять-тки надо планировать дополнительные расходы, может, брать кредит на ремонт. Это дополнительные хлопоты, проценты.
Т.е. насколько я понимаю, надо быть очень уверенным в своих расчетах и оценках качества этой недвижимости. В основном, конечно, их покупают для перепродажи после ремонта те, кто ремонтирует или знакомы с таким бизнесом.
Такое у меня поверхностное впечатление пока...

[CAIIIKA]

Сорри, что влезаю в вашу тему...если сейчас такой бум [foreclosures], то почему народ не покупает дома ТОЛьКО на [foreclosures]??

Всё просто. Для примера поискала foreclosures у нас в "плохом" zip code: на 250 домах поисковик зашкалило, сколько их всего там - не знаю. Потом поискала в хорошем - 3. И у этих 3х не всё в порядке, и цена не слишком выгодная. Поискала в другом хорошем -2. Помню, был один foreclosure у нас в крутом месте по хорошей цене, даже с учётом нужных ремонтов. Так вот дом улетел за пару дней в праздники, было около 10 offers, многие намного выше предложенной цены.

[annushka_ya]

>Сорри, что влезаю в вашу тему...если сейчас такой бум [foreclosures], то почему народ не покупает дома ТОЛьКО на [foreclosures]??

Большинство фореклозед домов находится в местах, где вы жить не хотите и никто разумный жить не хочет. Где Вы в Бостоне видели дома за 109К? Предположу что там где днем стреляют:(
В хороших районах забранных банками домов почти нет.
А то что есть- в плохом состоянии.
Пример: в Ньютоне, МА мы видели 1REO. Дом был в относительно дешевой части Ньютона. Цена примерно на 100-150К ниже чем сравнимое по площади жилье в том же районе. Когда заходишь во внутрь, то хочется сразу выйти ... там столько отложенного maitenance... Вырванная с мясом кухня, провода наружу, разбитая сантехника. И это дом не разграбленный(что часто случается с банковскими домами в плохих районах) и подготовленный к зиме. Там даже инспекцию толком не сделаешь, чтобы понять во сколько тебе обойдется восстановление, так как все коммуникации отключены, а трубы winterized. Не стоит оно того:(
Бывают дома short-sale, висят подолгу на рынке, дешевле чем остальное (но не сильно дешевле). С ними обычно проблем много, так как банк не соглашается или соглашается но очень долго... Там обычно два, а то и 3 мортгиджа на одном доме и все у разных банков. Получить от них всех согласие дело всегда муторное, а часто и совсем неосуществимое...

[rvd]

Где Вы в Бостоне видели дома за 109К?

во-во, а то как с попом у Пушкина получится
Цены упали, конечно, но не настолько
А может , ето в Dorchester?

[Womanly]

Где Вы в Бостоне видели дома за 109К?

во-во, а то как с попом у Пушкина получится
Цены упали, конечно, но не настолько
А может , ето в Дорчестер?

Аннушка и [rvd], вы неправильно поняли. Я написала, что в периферии Бостона, то есть удалено от центра. Город замечательный - [Wilmington], [very desirable place to live] and only 30 mins away from Boston. Я разговаривала с брокером, и она мне обьяснила, что главная причина такой низкой цены связана с долгами за дом и большой нужде в ремонте. Plus she said you can't do an inspection on a foreclosure home (before an auction). So, you are getting a cat in a bag.

http://www.trulia.com/foreclosure/20016 ... n-MA-01887

[Desperado]

Где Вы в Бостоне видели дома за 109К?

во-во, а то как с попом у Пушкина получится
Цены упали, конечно, но не настолько
А может , ето в Дорчестер?

Аннушка и [rvd], вы неправильно поняли. Я написала, что в периферии Бостона, то есть удалено от центра. Город замечательный - [Wilmington], [very desirable place to live] and only 30 mins away from Boston. Я разговаривала с брокером, и она мне обьяснила, что главная причина такой низкой цены связана с долгами за дом и большой нужде в ремонте. Plus she said you can't do an inspection on a foreclosure home (before an auction). So, you are getting a cat in a bag.

http://www.trulia.com/foreclosure/20016 ... n-MA-01887

Wilmington - замечательный город? Desirable place to live? Я надеюсь, что вы шутите, а я просто разучился понимать современный юмор...

Но даже для Wilmington - 109K? На этом доме долгов как минимум 300K, это я вам говорю как человек, разучившийся понимать современный юмор...

[Womanly]

Где Вы в Бостоне видели дома за 109К?

во-во, а то как с попом у Пушкина получится
Цены упали, конечно, но не настолько
А может , ето в Дорчестер?

Аннушка и [rvd], вы неправильно поняли. Я написала, что в периферии Бостона, то есть удалено от центра. Город замечательный - [Wilmington], [very desirable place to live] анд онлы 30 минс ашаы фром Бостон. Я разговаривала с брокером, и она мне обьяснила, что главная причина такой низкой цены связана с долгами за дом и большой нужде в ремонте. Плус ше саид ёу цаньт до ан инспецтион он а форецлосуре хоме (бефоре ан ауцтион). Со, ёу аре геттинг а цат ин а баг.

хттп://шшш.трулиа.цом/форецлосуре/2001699007--Едшардс-Рд-Шилмингтон-МА-01887

Шилмингтон - замечательный город? Десирабле плаце то ливе? Я надеюсь, что вы шутите, а я просто разучился понимать современный юмор...

Но даже для Шилмингтон - 109К? На этом доме долгов как минимум 300К, это я вам говорю как человек, разучившийся понимать современный юмор...

да, замечательный. А где по-вашему, можно купить дом недалеко от Бостона в хорошем белом городе за среднюю цену? Просьба [Swampscott]не предлагать.

[Desperado]

Где Вы в Бостоне видели дома за 109К?

во-во, а то как с попом у Пушкина получится
Цены упали, конечно, но не настолько
А может , ето в Дорчестер?

Аннушка и [rvd], вы неправильно поняли. Я написала, что в периферии Бостона, то есть удалено от центра. Город замечательный - [Wilmington], [very desirable place to live] анд онлы 30 минс ашаы фром Бостон. Я разговаривала с брокером, и она мне обьяснила, что главная причина такой низкой цены связана с долгами за дом и большой нужде в ремонте. Плус ше саид ёу цаньт до ан инспецтион он а форецлосуре хоме (бефоре ан ауцтион). Со, ёу аре геттинг а цат ин а баг.

хттп://шшш.трулиа.цом/форецлосуре/2001699007--Едшардс-Рд-Шилмингтон-МА-01887

Шилмингтон - замечательный город? Десирабле плаце то ливе? Я надеюсь, что вы шутите, а я просто разучился понимать современный юмор...

Но даже для Шилмингтон - 109К? На этом доме долгов как минимум 300К, это я вам говорю как человек, разучившийся понимать современный юмор...

да, замечательный. А где по-вашему, можно купить дом недалеко от Бостона в хорошем белом городе за среднюю цену? Просьба [Swampscott]не предлагать.

Мне кажется, вы в наших краях совсем недавно? Ответ простой: недалеко от Бостона нельзя купить дом в хорошем городе за среднюю цену. Swampscott предлагать не буду, хотя дома там в среднем дороже, чем в Wilmington, несмотря на ужасный commute, почему бы это?

[rvd]

А где по-вашему, можно купить дом недалеко от Бостона в хорошем белом городе за среднюю цену?

Дело в том, что $109к ето не то чтобы не средняя, но даже не низкая цена для Бостона. А ОЧЕНь низкая. Т.е. даром почти. Значит, там что то не в порядке. Но если все впорядке и вы в етом уверены, то тогда ето супер деал даже для Wilmingtona.

[geek7]

относительно свежее по SUBJ

8000 tax refund for first-time home

[Helen_NJ]

8000 tax refund for first-time home

The refund, however, serves more as an interest-free loan, since it would have to be paid back over 15 years by the buyer.

[C.I.]

Есть еще льгота. Если у вас отложены деньги, не обложенные налогами, в пенсионный вклад ИРА, вы можете как участник программы взять оттуда для покупки дома до 10000 долл и не получить пенальти за раннее снятие денег.

***************************
Есть ли ето сеичас и где об етом можно почитать в официальних источниках?

[Serenalife]

Есть еще льгота. Если у вас отложены деньги, не обложенные налогами, в пенсионный вклад ИРА, вы можете как участник программы взять оттуда для покупки дома до 10000 долл и не получить пенальти за раннее снятие денег.

***************************
Есть ли ето сеичас и где об етом можно почитать в официальних источниках?

Есть. Подробно в IRS Publication 590. Кратко-"You may not have to pay the 10% penalty if you use the ditributions from your IRA to buy, build, or rebuild a first home.

[C.I.]

Есть. Подробно в IRS Publication 590. Кратко-"You may not have to pay the 10% penalty if you use the ditributions from your IRA to buy, build, or rebuild a first home.

****************
Спасибо! А как бистро/медленно и несложно/сложно ето сделать технически?
Есть ли у кого свои или чужои опит?