Как искать хороший HELOC?

BOBAH · Post by **BOBAH** » 28 Mar 2007 16:44

Подумываю открыть HELOC на черный день. Т.е. денег с него брать не собираюсь и платить за существование этой линии хочу минимально (0 в идеале

).
Где такое искать? На какие моменты обращать особое внимание?
Спасибо.

Komissar · Post by **Komissar** » 28 Mar 2007 17:09

Раньше народ докладывал неплохие рез-ты о получении ХЕЛОКов через Costco Membership. Полезно прочесать крупные банки. Citi обычно дает относит. неплохие Хелоки.

Смотреть надо на след. моменты

1. Рейт должен быть Prime - x% for life. Чем больше Х тем лучше. Две бяки, к-рые могут подсунуть в очень мелком шрифте:
(а) Рейт обещают for Life, а оказывается на полгода или пару лет;
(б) Этот рейт применим только к суммам займа > $М, где М м.б. 25К или 50К. Т.е. на более мелкие займы рейт будет выше. Фтопку.

2. Должно быть 0 клоузинг костс. Причем надо уточнить, что именно 0 Ваших out-of-pocket expenses и никаких задолженностей по линии (чтоб при получении доступа к линии не обнаружилось, что там уже 3-5К долга за счет клоузинг костс).

3. Должна быть возможность без пеналти закрыть линию через 3 года или даже раньше. Полезно узнать размер пеналти, если придется таки закрывать линию раньше срока.

4. Узнать annual maintenance fee. Самое лучшее 0, выше $75/год - фтопку (хотя если пп.1-3 уж очень хороши, я бы стерпел до $125/год)

5. Узнать, есть ли requirement for initial draw. Т.е. иногда при клоузинге заставляют занять $ХК из линии. Если такое требование есть, узнать, можно ли без пеналти сразу же выплатить этот займ обратно в линию (набежит небольшой % за пару дней, но если линия хороша по п. 1-4, то можно стерпеть). Если начальный займ требуется держать полгода или дольше - фтопку (ну или разве если деньги Вам именно сейчас очень нужны).

AnyaGal · Post by **AnyaGal** » 28 Mar 2007 17:44

Когда мы искали HELOC, самый лучший рейт был в БоА, но там есть свои ньюансы.

Во-первых лучший рейт при комбинации, что вы берете довольно много делег, но при этом 20% от стоимости не трогаете, то есть, чтобы получить самый лучший рейт, который они обычно рекламируют, надо иметь очень хороший запас иквити и недешевый дом.

Дальше есть таблица которая показывает как рейт меняется если вы берете либо меньшую сумму, либо увеличиваете ретио Loan-to-Value.

Я где-то прошлым летом приводила примерную таблицу как эти рейты изменяются.

Ну и естественно надо смотреть чтобы не было annual фее.

Еше когда мы брали можно было получить дополнительные -0.25 от прайма, если сразу при открытии взять 25 тысяч. Нам сразу были не нужны, но взяли эти 25 и практически сразу положили обратно. Правда пришлось заплатить интерес с них за несколько дней, так как счет они не сразу появился онлине.

AnyaGal · Post by **AnyaGal** » 28 Mar 2007 17:48

Вот нашла свой пост с табличкой

Там где мы брали тоже в идеале можно было прайм - 0.75 получить, но на деле такую ставку давали только на LTV < 80% и на сумму больше 200 тысяч

То есть табличка была примерно такая

Amt\LTV____<80%_____80-90%____ 90-100%
<30 _________P_______P+0.25 _____P+0.5
30-100______P-0.25_____P_________P+0.25
100-200_____P-0.5_____P-0.25______P
>200________P-0.75____P-0.5______P-0.25

За данные в колонках LTV>80% не ручаюсь - по-моему там хуже были ставки, но суть в том, что самую меньшую ставку (которую обычно рекламируют) можно получить только взяв большую сумму при этом на выходя за 80% LTV

aleh · Post by **aleh** » 28 Mar 2007 23:16

а можно ли открыть дополнительный ХЕЛОК если один уже есть?
Или его закрывать нужно при открытии нового?
Как LTV в этом случае считают? Учитывают весь первый или только невыплаченное?
В принципе, просто хочу перебросить баланс с одного на другой.
И насколько этотхорош-плох , для примера?

Komissar · Post by **Komissar** » 29 Mar 2007 02:22

Можно иметь хоть 10 хелоков, но лучше их число минимизировать (лучше для кредитной истории, плюс чем дальше очередной хелок в очереди мортгиджей, тем труднее его получить и тем хуже на него условия).

LTV считают просто: как Value берут стоимость дома по оценке нанятого ими ассессора. Как Loan берут ВСЕ долги, записанные на этот дом. Т.е. если вы хотите 80% LTV, надо чтоб хоть 20% от стоимости дома (стоимости по оценке их ассессора) были уже выплачены.

В Вашем раскладе лучше закрыть хелок #1 и открыть хелок#2. Если делать хелок2 через тот же банк, что и хелок1, то могут простить досрочные пеналти и т.д. (если есть).

Приведенный Вами Хелок содержит много неясностей и ссылок на отдельные штаты, и что мол все зависит от конкретного клиента (также будет и с другими хелоками). Так что сразу трудно сказать, хороший он _для Вас_ или нет. Проверьте Citi - они еще недавно давали прайм - 0.75%.

sondo · Post by **sondo** » 29 Mar 2007 03:32

Komissar wrote:(а) Рейт обещают for Life, а оказывается на полгода или пару лет;

А как они это обделывают?

Komissar · Post by **Komissar** » 29 Mar 2007 03:39

по-разному. Иногда в очень мелком шрифте заранее, иногда - уже на клоузинге - говорят: "Извините, Вы не перфектный клиент, поэтому Вам, согласно правилам наших underwriter'ов обещанный рейт for Life не положен, а положен - вот этот рейт на такой-то срок. Вы не довольны? А кому сейчас легко?"

Tama · Post by **Tama** » 29 Mar 2007 05:29

aleh · Post by **aleh** » 29 Mar 2007 05:30

Komissar wrote:LTV считают просто: как Value берут стоимость дома по оценке нанятого ими ассессора. Как Loan берут ВСЕ долги, записанные на этот дом. Т.е. если вы хотите 80% LTV, надо чтоб хоть 20% от стоимости дома (стоимости по оценке их ассессора) были уже выплачены.

20% от стоимости дома должны быть выплачены или можно что бы долги были менее 80% ?

Т.к. 20% я еще не выплатил, но дом подрос в цене и исходя из этого я должет меньше 80%

Komissar · Post by **Komissar** » 29 Mar 2007 05:36

Долги по дому (все в сумме) должны быть <= 80% от стоимости дома (по оценке ассессоров, не по рыночной цене)

sondo · Post by **sondo** » 29 Mar 2007 15:36

Komissar wrote:по-разному. Иногда в очень мелком шрифте заранее, иногда - уже на клоузинге - говорят: "Извините, Вы не перфектный клиент, поэтому Вам, согласно правилам наших underwriter'ов обещанный рейт for Life не положен, а положен - вот этот рейт на такой-то срок. Вы не довольны? А кому сейчас легко?"

Ну, на последнее можно их просто нафиг послать. Здесь все четко и ясно, все карты на столе.
Мелкий шрифт мы всегда читаем, но говорят есть способы так написать что фиг разберешься. Вот меня и интересовало - как они это дело формулируют.

Komissar · Post by **Komissar** » 29 Mar 2007 23:42

тема добавлена в FAQ

BOBAH · Post by **BOBAH** » 04 Apr 2007 18:31

Ой, создал топик и забыл :oops:

Спасибо за советы! Будем искать...
Еще вопрос - какие могут быть дополнительные сложности/подводные камни, при открытии Хелока всю на величину разницы между ценой дома и остатком по моргиджу?

Komissar · Post by **Komissar** » 04 Apr 2007 18:37

Условия ХЕЛОКа (в основном рейт) всегда существенно лучше, если сумма всех долгов по дому (включая новый хелок) будет <= 80% от оценочной цены дома (в смысле, оцененной assessor'ом, а не рыночной цены). Если перевалить за 80%, условия ухудшаются, после 90% - еще сильнее, хотя тем не менее раньше давали и до 110-120% (т.е. давали занять на 10-20% больше, чем дом стОил) - но, по-моему, их поприжали.

aleh · Post by **aleh** » 04 Apr 2007 19:33

по рекоменлации "старших товарищей"

сунулся в citi.
насчитали мне 715 очков по шкале FICO и предложили Р+0.75%.
Посланы в сад.
В Discovery предложили увеличить credit limit в 1.5 раза и Р-0.25.
Для моих нынешних Р+1% - это прогрэсс.
Ждем завтра документы на подпись.

T.A.N. · Post by **T.A.N.** » 06 Jun 2007 16:33

aleh wrote:по рекоменлации "старших товарищей" сунулся в citi.
насчитали мне 715 очков по шкале FICO и предложили Р+0.75%.
Посланы в сад.
В Discovery предложили увеличить credit limit в 1.5 раза и Р-0.25.
Для моих нынешних Р+1% - это прогрэсс.
Ждем завтра документы на подпись.

скор 729, 1st mortg - 80%, 2nd mortg - 14%, purchase price - $295,000

Предложения:
DCU: 8.00% (P-0.25%), 0 closing, при LTV 94% (preferred), draw/repay: 20/20

E*TRADE: 7.95% (P - 0.05%), 0 closing, LTV < 90% (second preferred), draw/repay: 7/10, introduction 5.99% for 3 mo

First Horizon (via COSTCO): 8.1%, 600 closing, LTV < 90% draw/repay: 10/10, rate can be fixed for $100 (may be useful if the Prime rate goes up)

Citibank, BofA и прочие с их Prime + 0.5%...2% отдыхают

Жду ответа от CapitalOne, Discover и еще нескольких.

Кстати, тот же DCU дает Prime - 1.23% при LTV < 80%, если кому интересно.

KPACOTA · Post by **KPACOTA** » 08 Jun 2007 13:05

Зачем беретсся , когда деньги очень нужны?

Galina28 · Post by **Galina28** » 08 Jun 2007 18:22

Только что открыли в своем банке <SunTrust>. Они всем клиентам у которых в этом банке есть <qualified accounts> типа заема на дом или сберегательного счета дают <prime -.5%. 10 years draw, 10 years repay>. Нам много не надо было, дали 50К пока. Они покрывают все <closing costs>. Если закроем в течении трех лет, надо будет вернуть. Никаких требований по <initial draw> Никаких <maintnence fee>. Довольны.

T.A.N. · Post by **T.A.N.** » 10 Jun 2007 01:24

KPACOTA wrote:Зачем беретсся , когда деньги очень нужны?

??? Так потому и берется, что деньги нужны :pain1:

KPACOTA · Post by **KPACOTA** » 10 Jun 2007 01:33

У еня сложилось впечатление, что HELOC берут и те, кому деньги не нужны. Похоже, ц хто брать HELOC -это модно--может быть только у русских?--и слово то какое заворожительное придумали, HELOC.
HELOC он и есть second(or third, etc.) mortgage?

T.A.N. · Post by **T.A.N.** » 10 Jun 2007 02:27

KPACOTA wrote:У еня сложилось впечатление, что HELOC берут и те, кому деньги не нужны. Похоже, ц хто брать HELOC -это модно--может быть только у русских?--и слово то какое заворожительное придумали, HELOC.
HELOC он и есть second(or third, etc.) mortgage?

Ну смотрите сами:
Вам звонит банк: "а не взять ли Вам у нас кредитную карту на 50 тыщ под залог Вашего дома? При этом Вы не должны деньги брать сейчас, а только когда потребуются, если потребуются вообще. И, конечно, же вам это ничего стоить не будет, кроме драгоценных 2 часов Вашего времени на оформление".

После чтения мелкого текста соглашения Вы обнаруживаете, что так оно и есть. Почему в таком случае не принять столь замечательных условий? Это сейчас деньги не нужны, а потом могут и понадобиться

И, конечно же, слово HELOC - красивое само по себе. Хотя бы за это на него можно согласиться, даже не читая условий

и потому сейчас время такое - стыдно не иметь HELOCа. Вместо домашнего животного - рыбок, например.

nina_123 · Post by **nina_123** » 10 Jun 2007 12:47

HELOC, как обьяснил мне один из реалторов, ето хороший способ страховки своей проперти. Если,не дай бог, кто-то по какому-то поводу надумает вас судить то по бумагам вы будете числиться как "гол как сокол" - одни долги. Кстати - сейчас БоФА дает Prime - 0.75 и все 0 (closing cost, annual fee, etc).

T.A.N. · Post by **T.A.N.** » 10 Jun 2007 18:07

nina_123 wrote:HELOC, как обьяснил мне один из реалторов, ето хороший способ страховки своей проперти. Если,не дай бог, кто-то по какому-то поводу надумает вас судить то по бумагам вы будете числиться как "гол как сокол" - одни долги.

Что-то не очень верится. Иметь HELOC, как и другой долг под залог дома, - один из дополнительных способов потерять этот дом, если ваше соглашение с кредитором не могут быть соблюдены по вашей вине, риск возникновения которой резко возрастет, если кто-то надумает судиться.

Кстати - сейчас БоФА дает Prime - 0.75 и все 0 (closing cost, annual fee, etc).

А DCU - Prime - 1.23. Только, как и БоФА, не всем, а избранным. В моем случае (высокое отношение займа к стоимости дома) - БоФА расщедрился на Prime + 1.5.

RonRon · Post by **RonRon** » 10 Jun 2007 20:31

nina_123 wrote:HELOC, как обьяснил мне один из реалторов, ето хороший способ страховки своей проперти. Если,не дай бог, кто-то по какому-то поводу надумает вас судить то по бумагам вы будете числиться как "гол как сокол" - одни долги. Кстати - сейчас БоФА дает Prime - 0.75 и все 0 (closing cost, annual fee, etc).

Он прав. А также вы берете свои заработанные на недвижимости деньги вперед, то есть до его будуюшей продажи, кроме того вы можете вложить весь или часть HELOC в значительные улучшения вашего дома, что опять повысит его стоимость. Бояться кредитов не надо, главное нужно уметь за них вовремя платить.

Привет