Why Housing Is About to Go "Pop!"

[ax3816]

В "Моём доме" идут дискуссии по поводу цен на дома, инфляцию и т.д. Вот, прочитал интересную статью на MSNBC News от 12 апреля сего года и решил подлить масла в огонь .

Why Housing Is About to Go "Pop!"

Без комментариев, просто FYI. Подобных статей полно - кто был прав, кто не прав узнаем через несколько лет.

[ax3816]

Обсуждение темы realestate market-a с коллегами и друзьями, а так-же два поста Сабины

http://forum.privet.com/viewtopic.php?p=1017931#1017931

Уже сеичас пара знакомыкх в таком состoянии когда виныждены продавать дома

http://forum.privet.com/viewtopic.php?p=1018265#1018265

I know families where both lost jobs and now only one of them working at much lower rate. But they are holding onto 2 houses, spending the rest of savings, hoping for better future and perfect job for both that will be available already tomorrow.

натолкнули на следующую мысль (я явно не первый, кому она пришла).. В районах, где люди получают хорошую зарплату и где высокая стоимость жилья (North & South California, Boston area, DC) некоторые имеют 2-й или 3-й дом/кондо как investment которые они сдают в рент. Уже давно появились "мысли" что в некоторых районах недвижимость сильно переоценена и уже сейчас рентовать в апартмент комплексе выгоднее, чем чей-то дом (сужу по своей area).

Если по ряду причин (инфляция, ещё одна волна массовой потери работ, повышение interest rate и так далее) всё-таки произойёт то, о чём пишут "эксперты" и цены на дома стабилизируются или даже немного пойдут вниз, не получится ли лавинный эффект, когда люди станут продавать (investment) дома в срочном порядке, пытаясь получить максимальную прибыль и резко потянут цены на недвижимость вниз?

[шпиён]

Будем надеяться.

(что это не зайдет СЛИШКОМ далеко)

[ax3816]

Будем надеяться.

(что это не зайдет СЛИШКОМ далеко)

Пару лет назад, в компании в которой я работал, одна из крупных инвестиционных компаний проводила ликбез - "курс молодого инвестора". Я немного критически отношусь к financial advisors, поскольку они не несут никакой финансовой или правовой ответственности за свои советы (умышленное введение в заблуждение - не в счёт), но мне запомнился один совет : если у вас есть акции компании, цена которых по графику в данный момент идёт вверх и вы прикинули, какова _может_ быть их максимальная цена, то продавать их надо на уровне 80% от предполагаемого максимума (при условии,что эта цена больше той, за которую вы купили). Это был просто совет as "safe investment strategy". С ним можно согласиться, а можно и нет - всё зависит от того, насколько у тебя железны нервы, есть ли у тебя инсайдер инфо, как долго ты следил за трендом данного стока, как хорошо разбираешся в индустрии и т.д. а также как быстро ты сможешь продать акции при отрицательном PR (всё равно брокеры от больших инвестиционных компаний продадут быстрее тебя) .

Многие статьи утверждают, что рынок недвижимости более инертен чем рынок ценных бумаг и цены на дома если и будут падать, то падение будет медленным. Может и так, а может люди начнут в попыхах продавать investment дома, подгоняемые realestate agents (аргументы и процесс противоположный, происходящему сейчас), боясь упустить максимальную прибыль. Самое обидное, что если начнётся обвал, то в выигрыше опять останутся realestate agents - свои % с продаж они получат в любом случае

А может действительно прочитать книгу "Learn Realestate in 24 hours" и пойти продавать дома?

[Komissar]

Да, проблема пузыря недвижимости непроста. С одной стороны, действительно, стоит много новых пустых домов на сдачу. С другой стороны, я вижу больше и больше реалторов, рекламирующих свои услуги на испанском. Если 5 лет назад модели новых домов у нас в Бэй Эрии в основном прочесывали белые и азиаты, сейчас я вижу намного больше хиспаников. Традиционно считалось, что у мексов нет денег на дома. Но со времен первой массовой амнистии (1986) прошло уже 18 лет, те нелегалы уже давно «выросли» на своих работах и мало кто из них сейчас вкалывает за минимальную з/п. К тому же, они все привезли сюда родственников, а те привезли своих родственников. Добавьте еще несколько других крупных амнистий после 1986. Плюс намного более расслабленные условия финансирования. Мне кажется, вырос целый слой покупателей домов, к-рых на рынке «не ждали».

[Komissar]

Я бы взглянул на эту проблему еще и с другой стороны: если у Вас конкретно сейчас завелись бы шальные деньги, ну скажем, 400К для примеру, куда бы Вы их вложили? Сток-маркет? Бонды? Драгметаллы? Держать на сейвинге под 2% в лучшем случае? Ну и ессно, всегда популярные народные варианты: «в чулке», «под матрацем» и «в банке 3-х литровой».

Далее 100% ИМХО: сток-маркет – слишком много корпоратного вранья и манипулирования рынка крупными фондами, в случае падения остаешься ни с чем. Доход по бондам (облигациям) слишком мал, да и там тоже есть изрядный риск остаться ни с чем. Рынок драгметаллов я знаю плохо, но вроде бы он тоже манипулируется вовсю, и переживал взлеты и падения еще хуже сток-маркета. К банкам, чулкам и матрацам я потерял доверие после того, как все мои немалые сбережения советского времени сгорели в инфляции, что началась в 1991. Остается недвижимость. Тут только главное не зарваться. Раньше это контролировали лендеры, а сейчас такого контроля нет, так что легко влипнуть в проперть не по карману. Я звонил паре проперти-менеджеров, когда подумывал о покупке дома на сдачу в Трейси, так они мне в один голос советовали: «Вы только уж очень большой и дорогой дом не покупайте, у нас их столько простаивает в инвентории, а сдать их ох как трудно».

[Komissar]

Я лично вполне ожидаю лопанья пузыря. Точнее, я жду-не-дождусь. Другое дело, что одна моя знакомая ждала падения цен в Бэй Эрии с 1988 г, и не дождавшись, купила в 2003 нечто в 2 раза дороже и 2 раза хуже, чем могла себе позволить в 1997-98.

[GoodBuyAmerica]

А может действительно прочитать книгу "Learn Realestate in 24 hours" и пойти продавать дома?

"Do what you like, the money will follow" (c)

Конечно, следует подходить с осторожностью к трате нескольких сот тысяч долларов. Покупать сингле фамилы хоусес в San Diego или Bay Area сейчас - не для слабонервных. К счастью, дома выросли не везде за предел разумного. Есть места, где цены на дома упали за последний год! Я даже уверен, что несмотря на это они могут падать и дальше. Не всё так просто с пузырями. Так что покупайте дома, но осторожно.

[ax3816]

Традиционно считалось, что у мексов нет денег на дома. Но со времен первой массовой амнистии (1986) прошло уже 18 лет, те нелегалы уже давно «выросли» на своих работах и мало кто из них сейчас вкалывает за минимальную з/п. К тому же, они все привезли сюда родственников, а те привезли своих родственников. Добавьте еще несколько других крупных амнистий после 1986. Плюс намного более расслабленные условия финансирования. Мне кажется, вырос целый слой покупателей домов, к-рых на рынке «не ждали».

Иногда я слышу аргумент в пользу мнения, что цены на недвижимость будут расти из-за увеличения населения. т.е. увеличения спроса. И этот аргумент - "ведь людям то надо где-то жить".

Согласен, жить где-то надо. Но при современных экономических условиях, когда :
- народ потерял деньги на рынке ценных бумаг (в том числе и пенсионные накопления, когда first time buyers могли взять деньги из 401(k) на downpayment и не платить штраф);
- всё ещё происходят увольнения, закрытия бизнеса;
- рынок труда всё ещё не стабилен;
- зарплаты упали в среднем на 20% (в нашей area);
- уровень зарплаты и уровень годового повышения зарплаты не успевает за динамикой роста цен на недвижимость;

При таких условиях _возможно_ экономически выгодннее жить в апартмент комплексе, чем покупать дом.

Даже если сейчас к "отряду покупателей" добавились те кто вырос, закончил колледж и только-только пошёл на рабоу, а также родственники, привезённые из-за бугра - покупательная способность этих людей всё равно не позволит им купить дом по текущей средней цене. У народа просто нет столько бабок. И как отмечается в статье, ссылку на которую я привёл в начале топика - некоторые успели вытащить деньги из сток маркета или уже имели equity для покупки нового дома для себя + дом для investment.

P.S. интересно, в 2 часа ночи, умные мысли бывают?

[ax3816]

Я бы взглянул на эту проблему еще и с другой стороны: если у Вас конкретно сейчас завелись бы шальные деньги, ну скажем, 400К для примеру, куда бы Вы их вложили? Сток-маркет? Бонды? Драгметаллы? Держать на сейвинге под 2% в лучшем случае? Ну и ессно, всегда популярные народные варианты: «в чулке», «под матрацем» и «в банке 3-х литровой».

Ну вот, жил себе частливой жизнью. Ни проблем, ни забот. Теперь надо подумать как сохранить эти 400К

Я даже не знаю, что бы я сделал. Но что-то мне подсказывает, что даже если их держать в банке под 2 % - они скоро превратятся в 350К.

Если чесно, то я бы вложил в недвижимость при следующих условиях:

Если бы моей целью было инвестирование, с учётом получения прибыли через 3-5 лет, то я бы не покупал сейчас. Я бы подержал бы их в банке, подождал осени и тогда решал бы, поскольку мне кажется сейчас есть опасность купить недвижимость на самом её пике. Я бы покупал уже готовый дом и жил в нём сам, либо попытался сдать в рент.

Если бы моей целью было бы long term инвестирование то я бы купил новый дом где-нибудь в хорошей комьюнити на midwest или southwest. Там всё ещё значительно дешевле чем на побережьях и цены не так скачут. Даже если в течении 20 лет цена на дом будет подниматься хотябы со скоростью инфляции, то по крайней мере инфляция не съест их.

Далее 100% ИМХО: сток-маркет – слишком много корпоратного вранья и манипулирования рынка крупными фондами, в случае падения остаешься ни с чем.

Ну, если не ошибаюсь, уже вступил в силу The Sarbanes-Oxley Act. Так что инвестировать будет чуточку безопаснее.

По поводу манипулирования рынка. А Вам не кажется, что сейчас рынком недвижимости реалторы манипулируют с такой-же силой, как сток аналисты это делали с рынком ценных бумаг?

Доход по бондам (облигациям) слишком мал, да и там тоже есть изрядный риск остаться ни с чем.

согласен

Рынок драгметаллов я знаю плохо, но вроде бы он тоже манипулируется вовсю, и переживал взлеты и падения еще хуже сток-маркета.

я в этом совсем не разбираюсь

К банкам, чулкам и матрацам я потерял доверие после того, как все мои немалые сбережения советского времени сгорели в инфляции, что началась в 1991. Остается недвижимость. Тут только главное не зарваться. Раньше это контролировали лендеры, а сейчас такого контроля нет, так что легко влипнуть в проперть не по карману.

Опять-же на интернете читал статьи, что люди разочаровавшись в рынке ценных бумаг, пытаются по-максимуму вложить в рынок недвижимости - т.е. покупают дома, по максимально допустимой для них цене. Некоторые берут "interest only или ARM", в надежде, что цены через пару лет ещё сильнее поднимутся. Интересно, а сколько таких людей "проганяют" свой бюджет на 2-3 года вперёд учитывая инфляцию, непредвиденные расходы и прочее? (цены на топливо повысились, это потянет цены на товары. Стоимость обучения в колледжах/универах уже повысилась). Смогут ли люди несколько лет жить выкладываясь по максимуму за дом?

Я звонил паре проперти-менеджеров, когда подумывал о покупке дома на сдачу в Трейси, так они мне в один голос советовали: «Вы только уж очень большой и дорогой дом не покупайте, у нас их столько простаивает в инвентории, а сдать их ох как трудно».

Две недели назад гулял по одному из соседних sub-divisions. Увидел FOR SALE знак и решил поболтать с хозяевами соседнего таунхауса поспрашивать о ценах в их районе.

- Hi, how are you doing? Blah-blah-blah... Вы случайно не знаете, склько ваши соседи хотят за свой таунхаус?
- на прошлой неделе подобный дом был продан за $570,000
- ok, спасибо
- а ты ищешь что-нибудь купить или взять в рент
- купить
- а ты не хочешь взять в рент наш таунхаус? Мы через 3 недели съезжаем и сдаём в рент
- нет, спасибо, я ищу что-либо купить
- ну посмотри, это-же хороший дом. Рядом озеро.
- ну ладно, посмотрим..Сколько вы хотите за него?
- $2,600 в месяц
- ой, спасибо, я пошёл...

Я не знаю, на что они надеятся, но я сильно сомневаюсь, что кто-то захочет за них платить их мортгич

[ax3816]

Я лично вполне ожидаю лопанья пузыря. Точнее, я жду-не-дождусь. Другое дело, что одна моя знакомая ждала падения цен в Бэй Эрии с 1988 г, и не дождавшись, купила в 2003 нечто в 2 раза дороже и 2 раза хуже, чем могла себе позволить в 1997-98.

Задним числом, я могу сказать, повторив "экспертов", что в то время повышение цен на недвижимость было обусловлено началом экономического подъема (по крайней мере с 1995 года), подпитаное разными sign-on бонусами, stock options, а после "dot com" crash, в наше время - спекулятивным рынком.

Если произойдёт сильная инфляция, то может оказаться, что твоя закомая отхватила хороший дил. А если нет... Впрочем, об этом мы узнаем через пару лет

Эх, знал бы прикуп...

[ax3816]

Конечно, следует подходить с осторожностью к трате нескольких сот тысяч долларов. Покупать сингле фамилы хоусес в San Diego или Bay Area сейчас - не для слабонервных. К счастью, дома выросли не везде за предел разумного. Есть места, где цены на дома упали за последний год!

У людей просто появилась возможность купить лучшие дома. Или им пришлось уехать "из тех мест" найдя работу в другом месте.

[Nwaylock]

Самое обидное, что если начнётся обвал, то в выигрыше опять останутся realestate agents - свои % с продаж они получат в любом случае

Да, кстати, повышение цен на руку агентам, вернее не повышение, а их вздутие. Они-то ничем не рискуют, рискуют покупатели и продавцы, а видимость взлета цены и ажиотажный спрос симитировать - это им раз плюнуть. Покупай, налетай, завтра будет в три раза дороже.

В каком-то из соседних топиков Комиссар спрашивал в чем смысл закрытого аукциона при биддинге на дом. Приводился пример Австралии, где аукцион открытый (дома, в Украине, кстати тоже открытый аукцион). Я думаю, что здесь действует принцип максимума максимумов, который направлен на повышениые локального максимума, соответственно глобальный максимум тоже должен повысится, потому как он составляет максимум локальных.

В открытом аукционе ваша ставка зависит от ставки соседа - зачем вам подниматся выше, если кто-то дал ниже. Вам нужно перебить соседа, но не на ту цену, которую вы считаете максимальной для себя при покупке данного дома, а только на ту, которая больше данной соседом. В закрытом же аукционе вы других ставок на знаете, что заставляет вас выложить максимум вашей цены. Послушайте что вам говорят агенты: "Give your best and final offer, so if you not get the house you won't be dissapointed". Dаже Суллен Сабине такое советовал, если не ошибаюсь. Агенты вам фактически предлагают выложит максимум вашей цены. Таким образом достигается максимум возможных максимумов. Недвижимость дорожает!

[Nwaylock]

Sorry, ne v temu.

[A. Fig Lee]

Полетит ли харддрайв, или не полетит - вопрос не стоит.
Вопрос стоит - когда? и надо к етому подготовится.
Все вкладывают в недвижимость и думают как Комиссар. Очень похоже на сток-маркет 1999.